O Tribunal de Contas da União (TCU) apontou sérios problemas nos estudos que embasaram a proposta do governo para a nova licitação de arrendamentos em portos brasileiros e impôs 19 condicionantes para a realização do leilão do primeiro bloco, que inclui terminais em Santos (SP) e no estado do Pará. Na prática, as condicionantes devem atrasar ainda mais o lançamento dos editais, anunciados há mais de um ano e previstos para dezembro. Só depois de cumprir as exigências e apresentar as justificativas ao TCU, o governo poderá lançá-los.

Alinhado com a área técnica do tribunal, o voto da ministra Ana Arraes questionou o quanto seriam desafiadoras as metas de aumento da capacidade de movimentação de cargas dos terminais que serão arrendados e apontou “imprecisões que serviram de premissas para a elaboração dos estudos ligados às questões tarifárias”. Entre as 19 condicionantes no acórdão do TCU, está a apresentação de “elementos suficientes à aferição dos quantitativos estimados em projeto”. O TCU pede, ainda, a “apresentação de estudos consistentes para a definição dos parâmetros de desempenho atribuídos a cada terminal”.

Niterói: porto prestes a iniciar operação

O secretário de Fiscalização de Desestatização e Regulação de Transportes do TCU, Davi Ferreira Barreto, disse que, para os próximos três blocos de editais, o governo terá de incluir nas audiências públicas também os estudos de viabilidade, ou seja, colocar essas premissas em discussão. Segundo a Secretaria dos Portos (SEP), “todos os esclarecimentos serão apresentados ao TCU e os editais serão lançados assim que as recomendações forem devidamente atendidas”. Os ministros do TCU avaliarão na próxima segunda-feira, última reunião do ano, o processo de concessão da primeira ferrovia do Programa de Investimento em Logística (PIL). O trecho é o da chamada ferrovia da soja, que vai de Lucas do Rio Verde a Campinorte (MT).

De outro lado, com a decisão do governo de autorizar os primeiros cinco terminais privados após a mudança no marco regulatório do setor, em junho, nos próximos dias começará a operar um novo porto privado no Estado do Rio. O Estaleiro Brasa, em Niterói, é o responsável pelo empreendimento. O gerente executivo do estaleiro, Ivan Fonseca, explicou que foram investidos R$ 60 milhões na modernização da área e na construção do porto, que terá capacidade para movimentar navios de dez mil toneladas. Falta apenas a assinatura do contrato com o Ministério dos Transportes, que ocorrerá amanhã.

O novo porto será utilizado para atividades próprias do estaleiro que está construindo dez módulos para o navio-plataforma Cidade de Ilha Bella, que será instalado em campos no pré-sal da Bacia de Santos. O executivo não descarta, porém, o uso no futuro por terceiros. O Brasa é uma associação entre a empresa holandesa SBM e a Naval Ventures Corp. (Grupo Synergy de Germam Efromovich).

O secretário de Desenvolvimento do Rio, Júlio Bueno, espera que o Rio receba mais investimentos portuários nos próximos meses. Segundo ele, há potencial para que terminais privativos como o da CSA, em Sepetiba, possam movimentar carga de terceiros, assim como o futuro Porto de Maricá, que deve receber investimentos entre R$ 5 bilhões e R$ 6 bilhões. Segundo Bueno, o porto poderá ter áreas para movimentação de carga própria das empresas e de carga geral. O estudo ambiental deverá ser aprovado em abril.

O especialista em Competitividade Industrial e Investimentos da Firjan, Riley Rodrigues de Oliveira, disse que a autorização para instalação de dois novos terminais de uso privativo para estaleiros no Rio ajuda a impulsionar o setor no Rio. Já a Technip investe R$ 140 milhões em um porto privado no Terminal Flexibras Açu no Porto do Açu, em São João da Barra, que deve estar pronto em março de 2014.

Paulo Vasconcellos

O investimento em imóveis pode não repetir o desempenho excepcional de quatro anos atrás, mas ainda é uma aposta com poucos concorrentes tão positivos e, mais do que tudo, seguros.

Nos últimos quatro anos a valorização foi de 150%, em média, nas grandes cidades brasileiras. Este ano deve chegar a 5% acima da inflação porque a demanda continua aquecida. Imóveis comerciais, que têm retorno do aluguel melhor do que o residencial, na proporção de 0,7% a 1% do valor do imóvel comparados a 0,5% do residencial, estão no foco dos investidores. Unidades menores têm rendimento melhor, mas a tendência, de acordo com especialistas, é de um crescimento da curva de valorização dos escritórios maiores.

Imóvel não é uma opção para pequenos investidores, mas até o acesso ao mercado se tornou mais democrático por causa da expansão do crédito imobiliário. A aposta em fundos imobiliários performados é uma alternativa para quem quer aplicar dinheiro no setor, mas não tem o suficiente para comprar um apartamento ou escritórios. “O investidor com dinheiro na mão tem agora uma grande oportunidade. Como tem muito prédio sendo produzido e as construtoras precisam se capitalizar é possível negociar um preço menor e garantir maior rentabilidade. Quem comprar ativo com preço mais baixo terá um ganho maior quando o prédio estiver pronto e o ritmo da vacância talvez em declínio”, diz Edson Ferrari, diretor de investimento da CBRE, a maior empresa de consultoria imobiliária do mundo com 425 escritórios em 58 países.

“Cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador e Belo Horizonte já estão num patamar alto, mas ainda existem nichos com potencial de valorização. É o caso do Espírito Santo e de Curitiba, onde ainda se encontra imóvel barato”, afirma Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-RJ).

No Rio, regiões antes esquecidas voltaram a atrair investimentos. Só na zona norte foram lançadas até outubro 4.632 unidades em 15 bairros. Em Campo Grande, na zona oeste, o metro quadrado teve alta de 127% entre 2009 e 2013. Em São Paulo, bairros como Itaquera começam a atrair investimentos porque são as novas fronteiras de crescimento da cidade. É o que acontece também em Brasília. A descentralização administrativa do Governo do Distrito Federal valoriza a região de Taguatinga, Ceilândia e Samambaia.

Nos últimos anos houve uma evolução grande de projetos também nos imóveis comerciais. Quem comprou na planta há dois, três anos, agora começa a ter retorno com a disputa de espaço entre as empresas. Para o investidor em pequenos conjuntos de escritório o momento é de realizar lucros. A hora, dizem os especialistas, é de apostar nos escritórios corporativos maiores, em lajes acima de 500 metros quadrados. Hoje, a taxa de vacância neste segmento chega a 10%, em São Paulo, e a 8%, no Rio. “O investidor que entrar neste mercado agora vai ter mais facilidade de preços e boa chance de liquidez no futuro. Este ano deveremos bater o recorde em absorção bruta, que é a quantidade de movimentação de locação dos inquilinos, e superar o volume de 750 mil metros quadrados de área locável do ano passado”, diz Ferrari.

Investidores que querem entrar neste mercado têm que estar atentos a um detalhe importante: o ciclo de investimento no mercado imobiliário é longo. “Investimento em imóvel é mais seguro, mais conservador e mais a longo prazo. Tem menor liquidez a curto prazo por causa das despesas com a compra, mas depois tem valorização”, diz Leonardo Schneider, do Secovi-RJ.

Eduardo Paes diz que estudo do IAB sobre a região servirá de base para discussão

O prefeito Eduardo Paes afirmou nesta segunda-feira que, antes de investir em um bairro popular no terreno onde foi erguido o Campus Fidei, em Guaratiba, ainda é necessário elaborar uma legislação que regule o crescimento da região. Há cerca de 20 dias, o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) enviou à prefeitura um relatório no qual afirma que o lugar é impróprio para construções por ser alagadiço.

— Não há divergência alguma. A gente tem um loteamento aprovado há mais de 20 anos pelo Inea e pela prefeitura. Mas, em vez de tomar uma decisão unilateral, consultamos o IAB, que emitiu uma opinião que coincide muito com a nossa. É preciso fazer uma legislação para a região. E essa é uma discussão que será aprofundada a partir também desse parecer — afirmou Paes.

O Campus Fidei seria palco do ápice da Jornada Mundial da Juventude, em julho: uma missa celebrada pelo Papa Francisco. Mas esta foi transferida porque o campo alagou. De acordo com análise feita por arquitetos durante os meses de agosto, setembro e outubro, a região não comportaria, a princípio, um bairro popular, porque necessita de projetos de infraestrutura. Além disso, segundo o presidente do IAB, Pedro da Luz, o local ainda não tem um Plano Geral Urbanístico Ambiental.

Estudo identifica impacto que programa de pacificação tem sobre mercado imobiliário

Queda na taxa de homicídios também contribui para o crescimento dos valores

RENATA LEITE

Que os imóveis no Rio estão sofrendo uma disparada nos preços, não é novidade. Mas dois pesquisadores decidiram lançar um novo olhar sobre as cifras e isolar o “efeito UPP” por trás dessa escalada. Cláudio Frischtak, presidente da Inter.B Consultoria Internacional de Negócios, que está elaborando o estudo ao lado do americano Benjamin Mandel, apresentou parte dos resultados já obtidos nesta segunda-feira, no seminário “Cidadania e segurança — Os resultados e futuro da política de pacificação do Rio de Janeiro”, organizado pela Fundação Getulio Vargas. Os especialistas apontam que 15% de todo o crescimento verificado no preço médio dos imóveis da cidade, desde 2008, estão relacionados à instalação de UPPs e, consequentemente, à redução dos índices de criminalidade nas áreas.

— Calculamos que a queda de 10% na taxa de homicídios numa área resulta, em média, no aumento de 1,8% no preço do imóveis — revela Mandel.

No Vidigal, segundo o mapeamento, 26,75% do aumento dos preços dos imóveis num raio de um quilômetro são resultado da pacificação. Já no quilômetro seguinte, essa influência cai para 3,09%.

— Tomando o valor dos imóveis como medida da riqueza das famílias, a política de segurança funcionou como um poderoso instrumento de redução da concentração de riqueza — ressaltou Frischtak na apresentação.

Pesquisa de 2007 a 2011

Os especialistas apontam o vínculo entre a política de segurança e a dinâmica dos preços dos imóveis de janeiro de 2007 a agosto de 2011. Eles levaram em conta os dados de cada uma das áreas sob influência das 18 UPPs que entraram em operação a partir de dezembro de 2008. A pacificação do Dona Marta levou a uma valorização de 10,9% nos valores das propriedades em Botafogo e Humaitá. Já a instalação de UPPs nos morros de São Carlos, Coroa, Fallet e Fogueteiro elevou em 19,5% o preço das habitações no Estácio. A pacificação do Morro do Andaraí resultou na valorização de 17% nos imóveis do bairro e do Grajaú.

Os especialistas ressaltam que outras variáveis, como queda na taxa de juros, ampliação do crédito e elevação dos níveis de renda, também impulsionaram o aumento no valor dos imóveis. Para isolar o efeito da pacificação, eles compararam o incremento nos preços das propriedades nos bairros localizados no entorno das UPPs com o aumento no restante da cidade. Também relacionaram os índices de queda de criminalidade com essa variação no valor das habitações.

Justiça suspende a aprovação dos empreendimentos imobiliários, com mais de seis pavimentos, no bairro de Santa

IGOR MELLO

A Justiça proibiu ontem, em liminar concedida ao Ministério Público (MP-RJ), que a Prefeitura de Niterói autorize a construção de edifícios com mais de seis andares em Santa Rosa, na Zona Sul da cidade. A Câmara dos Vereadores também fica obrigada a revisar o Plano Urbanístico Regional das Praias da Baía (PURIPB), que rege às regras de ocupação da região. Em caso de descumprimento da decisão foi estabelecida multa diária de R$ 500 mil.

A Ação Civil Pública foi proposta pela Promotoria de Justiça de Tutela Coletiva de Defesa do Meio Ambiente e do Patrimônio Cultural de Niterói, após o pelo Centro Comunitário da Orla da Baía de Niterói (CCOB) encaminhar ao órgão um abaixo-assinado com mais de mil assinaturas, pedindo uma investigação sobre os impactos da especulação imobiliária na região e um alerta para a aprovação de grandes prédios. De acordo com o MP-RJ, a decisão vale tanto para empreendimentos residenciais, quanto comerciais.

Técnicos do Ministério Público foram enviados pelos promotores para vistoriar os empreendimentos no bairro e constataram grande número de espigões em construção. Apenas no trecho entre as ruas Mário Viana e Vereador Duque Estrada foram encontrados seis edifícios em construção.

A ACP foi proposta após o MP receber uma representação e um abaixo-assinado contendo 1.009 assinaturas encaminhadas pelo Centro Comunitário da Orla da Baía de Niterói (CCOB). Foi solicitada uma investigação para apurar a especulação imobiliária, com um alerta para a forma indiscriminada de aprovação pelo município dos pedidos de licença para a construção de prédios de grande porte. A prática provocaria danos ao meio ambiente urbano e à qualidade de vida da população.

O processo também menciona a opinião do professor Affonso Accorsi, da Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense (UFF), que expôs a necessidade da revisão do plano urbanístico. Segundo ele, enquanto não se faz considera o adensamento urbano, com melhoria da infraestrutura urbana há, inegavelmente, prejuízo à qualidade de vida da população atingida.

De acordo com Jean Pierre Biot, presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário de Niterói (Ademi-Niterói), a demora para revisar os planos urbanísticos da cidade prejudica muito a atuação do setor:

‘Nossa posição é uma só: precisamos que a Prefeitura faça uma revisão dos planos urbanísticos da cidade. Nós estamos em uma insegurança jurídica muito grande”, afirma Biot.

Em nota, a Prefeitura de Niterói diz já ter sido notificada da decisão e promete cumpri-la. O governo diz que a “Procuradoria está analisando os termos da de cisão para adotar as medidas legais cabíveis”.

A ação conclui que “o planejamento foi ineficiente e equivocado ou não mais se encontra compatível com a realidade, situação que até mesmo confirma a necessidade de revisão”. Ainda segundo o documento, o MP requer a nulidade dos atos praticados até o ajuizamento desta ação, enquanto não for promovida a revisão do PURIPB, que deverá observar todas as formalidades legais, inclusive participação expressa da população e do Conselho Municipal de Política Urbana (Compur).