* José Carlos Martins

Nas últimas semanas, o tema da bolha imobiliária voltou a ocupar, de forma massiva, os noticiários em todo o País. Impulsionados pelas declarações do economista Robert Shilier — recém-laureado com o Prêmio Nobel de Economia — a imprensa especula a possibilidade do País estar vivendo um fenômeno de bolha, semelhante ao que aconteceu nos Estados Unidos, em 2008.

Robert Shilier foi o primeiro economista a alertar sobre o problema nos Estados Unidos, que desencadearia a crise financeira internacional. Em recente viagem ao Brasil, o economista fe7 comentários sobre a situação local. Embora tenha sido bastante enfático quanto ao fato de não haver prova objetiva de que exista o início de uma crise por aqui, e ressalvando o fato de que não conhece a fundo o nosso mercado imobiliário, seus comentários tomaram uma enorme proporção.

Em verdade, as únicas semelhanças que o mercado brasileiro mantêm com as condições que ocasionaram no estouro da bolha norte-americana seriam:

o crescimento do ritmo de atividade da construção, o acesso das camadas mais carentes da população à moradia e a considerável ascensão dos preços dos imóveis. Já as diferenças são bastante explícitas.

Em primeiro lugar, uma pré-condição essencial para a existência do risco seria a participação expressiva do crédito para aquisição de imóveis na relação com o Produto Inter no Bruto (PIB) brasileiro. Nos Estados Unidos, por exemplo, o financiamento de moradias chegou a um valor equivalente a cerca de 80 do PIB em 2006, um ano antes de os preços começarem a despencar. Enquanto isso, no Brasil, mesmo com todo o crescimento registrado nos últimos anos, o total do crédito imobiliário correspondia, ao final de 2012. a 6,3% do PIB.

Em segundo lugar, é importante destacar que o aumento do preço dos imóveis no País se deu pela recuperação de uma defasagem histórica e não por um processo especulativo. Prova disso é que no universo de financiamentos concedidos ainda prevalece a compra da primeira moradia. Em outras palavras, as pessoas adquirem para morar e não para especular.

É necessário considerar, ainda, as enormes diferenças entre os dois sistemas financeiros. A crise norte-americana estava fortemente baseada na concessão abundante de crédito sem quaisquer critérios. Por isso, o estouro da bolha teve como principal causa a existência de operações financeiras irresponsáveis. Já no Brasil, os agentes financeiros estão regulados por diferentes mecanismos que não permitem que o tomador do empréstimo comprometa mais de 30% da renda familiar com o financia mento do imóvel. Além disso, vale ressaltar o baixo índice de inadimplência acima de 90 dias de atraso, que é inferior a 2%.

Por fim, outro diferencial é que, no caso do Brasil, o agente financeiro se torna responsável pelo crédito concedido até o vencimento do contrato. Isso faz com que os bancos sejam muito mais rigorosos no acompanhamento e concessão do crédito, se comparado com outros países. Nos Estados Unidos, os agentes financeiros concedem o empréstimo e podem repassar os riscos sobre a operação gerada para outros atores, deixando de ser responsáveis pelo crédito concedido. Além disso, as experiências que alcançamos com as diversas crises que tivemos de administrar propiciaram o desenvolvimento de uma série de regulações que garantem a transparência e o melhor funcionamento do nosso sistema financeiro.

*José Carlos Martins é vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção(CBJC)

Secretaria de Desenvolvimento investe R$ 1,5 milhão para identificar locais propícios à geração e atrair investimentos

O governo do Rio está produzindo um mapa da energia solar no estado. A ideia é analisar a incidência de raios e identificar locais que possam abrigar projetos de geração, para atrair investimentos, diz o secretário Julio Bueno, do Desenvolvimento Econômico. O estudo fica pronto em 2014. Vai custar R$ 1,5 milhão. Tanto para a Sedeis quando para a Empresa de Pesquisa Energética, energia solar é a matriz renovável de maior viabilidade em território fluminense. Ontem, a EPE, do governo federal, promoveu leilão de energia nova para 2016 (A-3). Venceram 39 usinas eólicas. Nenhuma fica no Rio. O estado também não habilitou nenhum dos 429 projetos de geradoras eólica, solar, biomassa ou PCH (pequenas hidrelétricas) que participaram da li citação. A vocação do Rio, diz Bueno, é a geração térmica a gás: “É nisso que somos competitivos. No futuro, com o cresci mento da produção de etanol, teremos bagaço para gerar energia com biomassa”. Mauricio Tolmasquim, presidente da EPE, diz que a energia solar pode deslanchar no Rio, com a produção científica dos centros de pesquisas da capital e a instalação de células fotovoltaicas para consumo residencial.

Objetivo é identificar imóveis construídos e ruas abertas nos últimos 13 anos na região

CHRISTINA NASCIMENTO

A Barra da Tijuca e outros 21 bairros da Zona Oeste vão passar por atualização cartográfica. No trabalho, feito pelo Instituto Pereira Passos (IPP), prédios, casas, imóveis comerciais, ruas e terrenos que surgiram desde o último cadastro, há 13 anos, vão ser incluídos no novo mapa, que ficará pronto no fim do ano que vem e incluirá uma extensão de 822 quilômetros.

A prefeitura garantiu que o objetivo não é revisar dados para o IPTU e que o trabalho será realizado em três etapas, sendo a primeira a restituição cartográfica. Nela, serão identificadas, e representadas no mapa, as formas físicas encontradas no terreno.

A segunda parte será a análise em campo das informações. Nela, especialistas vão até às áreas para confirmar os dados, como número de portas, nomes de rua, etc. “Por fim, um grupo de edição ficará responsável por traduzir esse material coletado e torná-lo algo visual e prático de usar”, explicou o geógrafo do IPP Fabrício Fusco.

O trabalho dos técnicos do IPP visa a identificar as mudanças recentes na Zona Oeste, a que apresenta o maior crescimento imobiliário da cidade.
Foto: Divulgação

O trabalho será feito com uso da técnica conhecida como aerofotogrametria — câmeras acopladas a uma aeronave fazem o registro fotográfico do território. Segundo o gerente de Cartografia da Diretoria de Informações da Cidade (DIC), do IPP, Marco Zambelli, não é possível saber detalhes do imóvel, mas, dependendo da altura da casa, é possível identificar quantos pavimentos ela tem.

Zambelli explica, no entanto, que o objetivo principal é mapear hospitais, escolas, comércio, shopping e todas as grandes atividades comerciais e industriais da área. “Vamos identificar se certas ruas existentes são de loteamento particular ou de logradouro público”, explicou.
De acordo com o IPP, depois da Zona Oeste, há previsão de fazer trabalho semelhante em outras áreas do Rio que passaram por grandes transformações.

Acompanhamento é frequente em favelas

O recadastramento na Zona Oeste não deve trazer novidades em relação ao crescimento das favelas. O acompanhamento da ampliação do território delas na cidade é feito periodicamente pelo IPP. “Isso já é acompanhado pela equipe do instituto através de ortofotos (fotos com projeção ortogonal, que permitem ver os ângulos da imagem)”, explicou o o gerente de Cartografia da Diretoria de Informações da Cidade, do IPP, Marco Zambelli.

A nova base de dados sobre a Barra e outros bairros da Zona Oeste servirá para as próximas intervenções da Prefeitura e suas políticas públicas. Foi dessa maneira, por exemplo, que foram escolhidos os locais para as Escolas do Amanhã — programa do município que oferece estudo diferenciado para moradores de áreas de risco.

Um dia para conhecer o que a Prefeitura do Rio faz

O IPP vai promover nesta terça-feira o Dia dos Sistemas de Informação Geográfica, mundialmente conhecido como GISDay. Aberto ao público, o evento vai ser na sede do Instituto, em Laranjeiras, a partir das 14h.

No local, será possível conhecer ações da prefeitura para a disseminação de informações geográficas e sistemas de gestão fiscal e avaliação imobiliária que a Secretaria Municipal de Fazenda usa. Para os mais curiosos, a dica é assistir a uma demonstração online de mapas da cidade do Rio.

O responsável pela apresentação, Luiz Roberto Arueira, explica que a importância para a sociedade é o compartilhamento de conhecimento junto ao corpo técnico da Prefeitura e a publicação das informações no Armazém de Dados, o portal de acesso às informações sobre a cidade.

PRIVILEGIAR TRANSPORTE PÚBLICO DE ALTO RENDIMENTO, REDUZIR PASSIVO AMBIENTAL, ESTIMULAR O ADENSAMENTO DEMOGRÁFICO E MODERNIZAR INSTRUMENTOS DE PLANEJAMENTO

A população urbana aumentou no mundo de 10% para 50% do total da humanidade, ao longo do século passado. Previsões indicam que, em meados deste século, as grandes cidades vão abrigar 75% de toda a população mundial. Com mais de 200 milhões de habitantes, 85% nos grandes centros, o Brasil terá, até 2030, 91% de sua população concentrada nas cidades, especialmente nas metrópoles, de acordo com a Organização das Nações Unidas (ONU). Só as duas maiores, São Paulo e Rio de Janeiro, reúnem 20% da população urbana brasileira.

O que leva as pessoas a se amontoarem, em especial nas metrópoles, são as perspectivas de prosperidade e de mais qualidade de vida, em termos de emprego, habitação, saúde e educação. Ainda hoje, as cidades grandes e mais antigas respondem por quase metade do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro. Ou seja, os grandes centros urbanos se tornaram o lugar privilegiado de intercâmbio econômico mundial e das melhores oportunidades ligadas ao conhecimento, à pesquisa e à inovação.

Apesar de sua dimensão estratégica para o desenvolvimento socioeconômico do Brasil, a questão urbana permanece sem um debate nacional a altura de sua importância e a gestão das cidades recebeu pouco estudo e investimento até agora.

Estas foram algumas das razões que levaram a Confederação Nacional da Indústria (CNI) a promover, com o apoio do jornal O GLOBO, o seminário Desafios da Mobilidade Urbana no Brasil. realizado no último dia 13, no Windsor Atlântica Hotel, no Rio. O seminário reuniu representantes da indústria, do poder publico e da sociedade civil e uma plateia de 150 pessoas. O ponto de partida para as discussões foi uni estudo coordenado pelo arquiteto e urbanista Sérgio Magalhães sobre o tema.

O vice-presidente da Federação das Indústrias do Estado da Bahia e presidente do Conselho de lnfraestrutura da CNI, José de Freitas Mascarenhas, revelou que o próprio setor produtivo já sente os efeitos da deterioração das cidades.

Ele citou como exemplo o aumento de 8% para 17%, de 1992 até agora, dos trabalhadores que levam mais de uma hora no trajeto entre a casa e o trabalho em Salvador (BA).

Diante da constatação de que em municípios maiores, como o Rio de Janeiro, 25 das pessoas já levam mais de duas horas para fazer mesmo percurso, ele defende a criação de um fundo de desenvolvimento das grandes cidades, com provisão de recursos necessários e compatíveis numa situação de urgência vivenciada pelo Brasil. “É necessário conter o espraiamento e estimular o adensamento demográfico; privilegiar o transporte público de alto rendimento em redes multimodais; criar novas centralidades, oferecendo as condições dos bairros se tornarem autossuficientes; reduzir o passivo ambiental urbanizando as cidades informais; e modernizar os instrumentos de governança e de planejamento das cidades”, assinala Mascarenhas.

Compra na planta para revenda com lucro perde espaço para aquisição com desconto de unidades difíceis de vender

Pesquisa na região ajuda a confirmar se abatimento oferecido pelo vendedor vale mesmo a pena

DANIELLE BRANT

O taxista Emerson Pavão, 40, retrata a mudança de perfil do investidor imobiliário.

No pico do boom do setor entre 2010 e 2011 –quando o preço dos imóveis chegou a dobrar nas áreas mais cobiçadas de capitais como Rio de Janeiro e São Paulo–, Pavão comprava unidades na planta para revender a preço maior antes mesmo da entrega das chaves.

No ano passado, porém, viu seu lucro cair em razão do ritmo menor de crescimento dos preços. Então, para aumentar o retorno, passou a comprar imóveis que incorporadoras ou corretoras têm dificuldades para vender.

“Como compro várias unidades no mesmo empreendimento, consigo desconto de até 40% no preço”, afirma.

No cenário atual de acomodação de preços, o desconto ajuda a elevar o retorno do investidor, diz Celso Amaral, diretor da Geoimovel, empresa de informações imobiliárias.

“Os descontos também favorecem a incorporadora, pois reduzem a necessidade de investir na busca pelo cliente”, acrescenta.

Também tem havido, afirmam consultores, o retorno ao mercado do investidor que adquire o imóvel para viver do aluguel –e não aquele que comprava para revender mais caro rapidamente.

Mas o foco, agora, são bens de proprietários que compraram na planta para morar, mas que, sem conseguir honrar o financiamento, precisam revendê-los –além das unidades de construtoras com dificuldade de venda.

CUIDADOS

De qualquer forma, antes de aproveitar o que pode ser uma boa oportunidade de negócio, é preciso fazer contas para verificar se o desconto vale a pena, diz o economista Samy Dana, da FGV (Fundação Getulio Vargas).

“O investidor precisa comparar o preço com o de outras unidades no mesmo prédio ou bairro, por exemplo.”

O imóvel, no Brasil, é muito associado a segurança e solidez financeira, diz Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, site de comparação de custos de financiamentos.

Ele afirma, porém, que esse tipo de bem deve ajudar a diversificar os investimentos, mas não ser a única opção do pequeno investidor.

COMPRAR IMÓVEL ERRADO DIFICULTA VENDA

Endereço, vocação da área em que se pretende investir e infraestrutura do bairro são pontos a ser avaliados

Quadro acima tem dicas de consultores para auxiliar quem pretende investir em sala comercial ou residência

Antes de comprar um imóvel, é preciso pesquisar para não fazer um mau negócio.

“Se bem comprado, o imóvel vai se valorizar com o passar dos anos. Mas, se o consumidor comprar errado, poderá ter trabalho em vender”, diz Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, site que compara de custos de financiamentos.

Consultores ouvidos pela Folha elaboraram dez dicas básicas para auxiliar os interessados em um imóvel para investir –seja comercial, seja residencial (veja quadro). Pesquisar a vocação da região antes de comprar é essencial.

No caso de imóveis comerciais, há, por exemplo, endereços conhecidos por determinado tipo de comércio –como de eletrônicos, equipamentos musicais e roupas.

Nessas situações, para ter procura de inquilinos, o padrão do imóvel precisa ser similar ao das demais lojas.

“Para encontrar o imóvel ideal, não basta apenas olhar sites de corretoras. É preciso visitar vários pessoalmente”, afirma Prata.

Além disso, para investir em unidades corporativas, é preciso acompanhar a movimentação das empresas pela cidade, que se deslocam ao longo do tempo para buscar oportunidades, afirma Fátima Rodrigues, diretora da imobiliária Coelho da Fonseca.

“O investidor que estiver a par dessas mudanças poderá chegar na frente e encontrar imóveis que serão muito procurados”, diz Rodrigues.

Alguns diferenciais nos condomínios comerciais, como possuir uma praça interna, uma lanchonete ou um café, também chamam a atenção do futuro comprador ou inquilino, diz Mirella Parpinelle, diretora da Lopes.

RESIDENCIAIS

No caso de imóveis residenciais, também é preciso ver se há procura na região por aluguel ou compra –conforme o interesse do investidor– de unidades similares a que se pretende adquirir.

Perto de universidades, por exemplo, a demanda costuma ser maior por apartamentos compactos, de um ou dois dormitórios.

Outro aspecto a ser avaliado pelo investidor é a infraestrutura da região.

Proximidade a pontos de ônibus ou estações de metrô agrega valor ao imóvel. Hospitais, escolas e restaurantes são bem-vindos, principalmente no caso dos residenciais. Mas não tão perto.

“É bom ter a pelo menos uma quadra de distância, por causa do barulho e dos transtornos que causam ao trânsito”, diz Parpinelle.

Para residências, também é interessante que o condomínio ofereça algumas comodidades. Academia e espaço gourmet impulsionam o preço. “Isso também desempata o jogo tanto para alugar mais rápido quanto para vender mais rápido”, afirma.

CUIDADOS

Vale checar ainda se a área sofre com problemas estruturais, como enchentes, ou de segurança (assaltos, por exemplo), que contribuem para a depreciação do imóvel.

Para o investidor iniciante, ter a assessoria de um corretor ou imobiliária com conhecimento da região pode ajudar, nem que seja somente para pesquisa.