Cristiane Campos

Já pensou em conquistar o sonho da casa própria e, de presente, ganhar um desconto? E se depois da compra o cliente ainda ficar isento do pagamento de impostos e condomínio por dois anos? Parece sonho de Natal, mas é possível. Isso porque muitas construtoras reuziram os lançamentos de novos empreendimentos no segundo semestre e agora concentraram suas vendas nas unidades em estoque, A estratégia de aproeitar o final do ano com ações promocionais, com condições e preços especiais, pára aquecer as vendas inclui imóveis novos, usados e na planta.

Segundo especialsitas, cosntrutoras que têm capital aberto, com ações negociadas na Bolsa de Valores, precisam alcançar certas metas e mostrar bons resultados aos acionistas nos balanços trimestrais. Para isso, as empresas oferecem promoções para reduzir seus estoques e aumetnar o fluxo de caixa.

Para o cliente conseguir encontrar as melhores ofertss, uma dica é oferecer a entrada maior na hora de fechar o negócio, fazendo com que no valor das percelas seguintes fique menor. E com 13º salário, isso pode ser possível.

A MDL oferece desconto de R$ 100 mil nas últimas unidades do Recreio. Já a Cury, realiza até o final do mês um saldão de imóveis, que reúne unidades em empreendimentos na Zona Norte do Rio de Janeiro, Nova Iguaçu e em São Gonçalo, com preços que variam de R$ 103 mil a R$ 240 mil.

Na cosntrutora, além do desconto, que pode chegar a R$ 10 mil, quem tem renda de até três salários mínimos pode receber subsídios de até R$ 25 mil, pelo programa Minha Casa, Minha Vida, do goveno federal, elevando os descontos a até R$ 35 mil.

Descontos em lançamento

Empreendimentos em lançamentos também oferecem boas oportunidades de negócios. A cosntrutora Even, por exemplo, distribui um bônus no valor de R$ 25 mil paa os 50 primeiros compradores de unidades no RG Personal Residences, no Recreio, lançado no último fim de semana, Além disso, quem comprar uma unidade no residencial nesta primeira fase vai pagar a primeira parcela mensal só depois do Carnaval de 2014. O condomínio terá 197 unidades, de dois e três quartos.

Para quem busca investimento em imóveis comerciais, uma parceria da Ager da PDGestá  com promoçãono The City. Em sua primeira fase terá prédios com salas comerciais, lajes corporativas e lojas em cinco mil metros quadrados de área bruta locável. Até o dia 30 de dezembro, quem adquirir uma das salas comerciais terá dois anos de IPTU e condomínio grátis.

O primeiro apart-hotel de Queimados é sucesso de vendas. O Premier Flat, empreendimento da Zoneng Engenharia na cidade da Baixada Fluminense, já tem mais de 70% de suas 156 unidades vendidas. De acordo com o diretor da empresa, Henrique Zonenschein, o Premier vem atender à demanda das indústrias que estão chegando ao município.

Após a autovistoria, a responsabilidade, em caso de acidentes, ficará com profissionais que fizeram laudo e síndicos

Lara Mizoguchi

A 15 dias do prazo inicial dado pela Prefeitura do Rio para a entrega dos laudos de autovistoria pela qual os prédios da cidade deverão passar, por medida de segurança, ainda há dúvidas de como contratar o profissional ou a equipe para fazê-la. Jaques Sherique, vice-presidente do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio (CREA-RJ) , explica que, em alguns casos, é necessário chamar mais de um profissional para a avaliação:

— Para cada área de conhecimento, um profissional deve fazer a autovistoria. Dependendo (do local), pode precisar de engenheiros civil, mecânico, elétrico e de segurança.

O serviço, feito por um profissional ligado ao CREA-RJ ou ao Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), varia de R$ 2,5 mil a R$ 16 mil, de acordo com tipo de condomínio, tamanho do prédio, número de unidades e existência de área comum, entre outros fatores. Alexandre Côrrea, vice-presidente de Assuntos Condominiais do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio), explica que o laudo de um prédio com dez unidades, dois elevadores e sem área comum, custará aproximadamente R$ 3 mil.

— Já para um prédio com esse tamanho e área comum, piscina, área externa e mais elevadores custará cerca de R$ 8 mil.

Ronaldo Foster, filiado ao CAU, já fez nove autovistorias, visitando condomínios entre duas e três vezes para fazer o laudo:

— Eu tiro fotos para documentar. Se acontecer algo, os responsáveis seremos o síndico e eu juntos.

De acordo com a Casa Civil municipal — encarregada de receber os laudos — apenas 2.073 documentos foram entregues. O total de prédios que precisam passar pela avaliação na cidade é de 250 mil.

Entrada nos imóveis é essencial

O presidente do CAU-RJ, Sydnei Menezes, explica que a inspeção deve ser completa:

— Entrar na unidade é fundamental, pois pode haver intervenções que causem impacto à estrutura (do prédio).

A jornalista Anna Maria Fernandes, de 65 anos, aprova:

— Um prédio precisa ser vistoriado, para saber se tem vazamento de gás ou água.

No Condomínio Jardim Iaraquã, em Campo Grande, a vistoria custou R$ 7.200, divididos pelas 400 unidades:

— Cobramos com o condomínio de dezembro — diz o síndico Carlos Bottino.

Imóveis novos podem ficar até 7,4% mais caros com cobranças extras feitas ao longo da obra

Karine Tavares

Sati, ITBI, escritura, interveniência. Parece um dicionário de palavras cabeludas, mas são apenas os nomes de algumas das taxas e impostos pagos por quem compra um imóvel. Talvez por isso seja tão fácil esquecer deles na hora de botar na ponta do lápis os custos totais da tão sonhada casa própria. O problema é que, não bastassem seus nomes feios, eles ainda pesam no bolso. Um apartamento na planta anunciado a R$ 750 mil, por exemplo, pode custar acima de R$ 805 mil depois de pagas todas as taxas, impostos e custos cartoriais: 7,43% a mais.

São taxas como a de interveniência (2%) — cobrada pelo banco que faz o financiamento da obra quando o comprador prefere utilizar outra instituição financeira —, a taxa de ligações definitivas (2%) — para pagar obras extras exigidas por concessionárias de água, luz e gás, como ramais específicos para abastecer aquele empreendimento, por exemplo — e a Sati (Serviço de Assistência Técnica Imobiliária), que costuma girar em torno de 1% do valor do imóvel. Essa é, sem dúvida, a mais polêmica. Pesquisa recente do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) mostrou que oito das dez maiores construtoras do país cobram a taxa.

— O problema da Sati é que quase sempre ela é embutida no preço, e o consumidor nem sabe que está pagando. É abusivo. Só podem ser cobradas taxas pela prestação de serviços. Se o comprador quiser, tudo bem que ele pague — opina Mariana Alves Tornero, advogada do Idec.

Presidente da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Rio (Ademi-RJ), João Paulo Matos afirma que a Sati é cobrada pelas imobiliárias que trabalham nos lançamentos:

— São taxas opcionais que vêm sendo muito negociadas com o cliente.

Taxas podem ser revistas na Justiça

Outra polêmica é a corretagem (5% a 6% sobre o valor do imóvel). Se cobrada do comprador, deve ter seu valor descontado do preço final do imóvel. De outra forma, é ilegal.

— O encargo é do vendedor. Se for pago diretamente pelo comprador, sem que isso afete o preço final do imóvel, tudo bem. Caso contrário, é um “plus” indevido e ilegal — alerta Hamilton Quirino, advogado especializado em direito imobiliário.

Por isso, quem não quiser pagar por esses serviços deve estar atento às letrinhas miúdas, e graúdas, dos contratos.

— Em última instância, o consumidor que se sentir lesado sempre pode recorrer à Justiça para reaver o que foi pago indevidamente. E, muitas vezes, ele ganha — diz o advogado tributarista Carlos Fujita, que fez uma estimativa para o Morar Bem sobre o custo final de um imóvel novo e outro usado anunciados a R$ 750 mil.

No caso do imóvel usado, o peso é menor pois só incidem sobre ele os impostos e custos cartoriais. Ainda assim, esse valor cresceu muito no último ano:

— O custo da escritura explodiu após aumento autorizado pela Justiça no início do ano. Anteriormente era de cerca de R$ 1.500 para qualquer imóvel e hoje é de R$ 3 mil para cima. O mesmo ocorre com o RGI, que também subiu e hoje gira em torno dos R$ 2 mil — diz Armando Miceli, advogado especializado em direito imobiliário.

ITBI provoca mais distorções

Com isso, o imóvel usado anunciado a R$ 750 mil tem um custo final em torno dos R$ 768 mil, ou 2,43% maior. A escritura e o registro geral de imóveis têm preços fixos segundo tabela aplicada pela Corregedoria Geral de Justiça que leva em conta o valor dos imóveis; e o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é de 2% sobre o valor do imóvel. O problema é que vale o que for maior: o valor efetivamente pago ou o arbitrado pela prefeitura. Como, no Rio, esses valores costumam ser até 30% mais altos, essa diferença de 2,43% pode crescer muito.

Essa distorção acontece, segundo a Secretaria de Fazenda, porque a base de informações usada para calcular o valor dos imóveis é dada pelos próprios contribuintes e tratada estatisticamente para avaliar cerca de dois milhões de imóveis. Justamente por isso, é possível pedir a revisão desse valor. Antes ou depois de seu pagamento — no segundo caso, às vezes é preciso insistir, reclamam compradores. Depois, é necessário ir à Coordenadoria do ITBI, no prédio anexo da Prefeitura, na Cidade Nova, solicitar a guia de revisão e entregar documentos como identidade e CPF, além de fotos do imóvel e documentos que comprovem seu real valor (a lista está disponível no site da Secretaria. O tempo médio para a análise é de 15 dias.

Arrecadação do ITBI cresceu 20% no Rio

Imposto recolhido na cidade chegou a R$ 748,9 bilhões em 2012, 71,6% de todo o estado

Um dos pesos-pesados nessa conta do custo final de um imóvel, o ITBI (Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis) ajudou a encher o cofrinho da cidade no ano passado: foram R$ 748,9 bilhões arrecadados, valor 20% maior que em 2011. Os números integram o levantamento feito para o anuário Finanças dos Municípios Fluminenses, lançado na semana passada pela Aequus Consultoria, em parceria com a Secretaria Estadual de Desenvolvimento Econômico.

Para Tânia Villela, editora do anuário e economista, a explicação é a expansão do crédito imobiliário nos últimos anos. Na comparação com 2007, primeiro ano em que o levantamento foi feito, o crescimento da arrecadação carioca é ainda mais expressivo: 95%:

— A construção civil foi o setor que mais se beneficiou dos efeitos positivos do crescimento vivido pelo país a partir de 2004 e até a crise financeira mundial, de 2008. Isso acabou se refletindo no financiamento de imóveis, principalmente nos grandes centros urbanos. A comercialização de novos empreendimentos aumentou significativamente a base tributária do ITBI.

Não à toa, é na capital que se concentram 71,6% de tudo o que foi arrecadado com o imposto no Estado do Rio, que chegou a R$ 1,05 bilhão, em 2012, um aumento de 17,7% em relação a 2011. Segundo município que mais recolheu ITBI, Niterói avançou sua participação em 7,6%, chegando a R$ 82,1 milhões. Somando-se ao valor arrecadado pela capital, os dois respondem por 79,5% de todo volume arrecadado pelas prefeituras fluminenses. Macaé, Campos dos Goytacazes e Rio das Ostras, três principais cidades do Norte Fluminense, completam o ranking das cinco que mais arrecadaram no estado.

Peso no orçamento total

Mas, apesar de sua importância crescente para a receita das prefeituras, o ITBI ainda tem pouca representatividade no total das receitas dos municípios brasileiros. Na média nacional, ele representa 2%. Já em grandes centros urbanos do Sul e do Sudeste, o peso é maior. Na cidade do Rio de Janeiro, chega a 4,6%, por exemplo. Acima de São Paulo, onde é de 3,6%, mas abaixo de outras capitais como Florianópolis (5,6%), Porto Alegre (5,4%) e Belo Horizonte (4,9%).

Depois de subirem 19% em 2013 e recuperar perdas, recursos da poupança para financiamento devem crescer 15% no próximo ano, atingindo R$ 115 bilhões. Com o dinheiro do FGTS, serão R$ 172,8 bilhões

Sílvio Ribas e Simone Kafruni

Sonho de muitos brasileiros, a casa própria poderá se tornar uma realidade mais fácil em 2014, ano em que as construtoras apostam tudo na recuperação dos negócios, depois de resultados minguados desde 2011. Movidas a crédito, as empresas querem desovar os estoques e ampliar a média de lançamentos, que ficaram engavetados diante do fraco desempenho da economia. A alavanca virá, sobretudo, do crédito farto. Estima-se que os consumidores terão disponíveis pelo menos R$ 172,8 bilhões para financiamentos, somados os recursos da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

O ano que se encerra agora já foi de aumento de crédito. Mas grande parte da alta representa a recuperação do patamar de 2011, já que em 2012 houve perda considerável. Levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostra que o total de imóveis financiados com recursos dessa modalidade de depósito bancário deverá somar 520 mil unidades em 2013, alcançando o valor recorde de R$ 100 bilhões. Se confirmado, o montante é 19% superior aos R$ 84 bilhões destinados a 450 mil imóveis no ano passado. Para 2014, a expectativa do setor é de um acréscimo de mais 15% no volume de recursos, chegando à marca de R$ 115 bilhões.

O presidente da Abecip, Octávio de Lazari Junior, espera um crescimento entre 15% e 20% nos financiamentos no próximo ano. Para isso, ele conta com o avanço do crédito puxado pelo apetite dos bancos pela carteira imobiliária, além da melhora do caixa de construtoras e da manutenção dos níveis gerais elevados de emprego e renda.

Só de janeiro a outubro, o crédito imobiliário cresceu 34% em comparação a igual período de 2012, atingindo R$ 88 bilhões, dos quais R$ 63 bilhões para pessoas físicas. Os financiamentos para as empresas de construção fecharam 2012 em queda de 20% e subiram 19% nos primeiros 10 meses deste ano.

Em preparação para esse boom de crédito, o Conselho Monetário Nacional (CMN) decidiu ampliar o valor máximo dos imóveis que podem ser financiados via Sistema Financeiro de Habitação (SFH), com recursos do FGTS e juros mais baratos. Desde outubro, o valor dos imóveis que o empregado pode comprar usando seu saldo do fundo subiu para R$ 750 mil em São Paulo, no Rio de Janeiro e no Distrito Federal, e de R$ 650 mil nas demais regiões. O limite anterior, de R$ 500 mil, estava em vigor desde 2009. Os empresários aplaudiram a medida.

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), Paulo Safady, aposta em uma recuperação geral do setor em virtude dos investimentos federais em infraestrutura e, sobretudo, à nova etapa do Minha Casa, Minha Vida. O programa federal representou cerca de um terço do total das construções habitacionais no país em 2013, segundo o Instituto de Pesquisas Econômicas Aplicadas (Ipea). Para o governo, os alvos desse esforço são as eleições e a tentativa de impulsionar o Produto Interno Bruto (PIB), ao mobilizar 1,3 milhão de trabalhadores.

“Este ano ainda não trouxe os resultados que esperávamos, mas confiamos nos anúncios feitos pela presidente Dilma Rousseff para colher melhores resultados em 2014. Queremos continuar cumprindo o papel de principal indutor do crescimento da economia”, discursou Safady, na semana passada. Mesmo assim, os especialistas alertam para a necessidade de os investidores se acostumarem com uma realidade mais moderada no segmento imobiliário nos próximos anos, diferentemente da arrancada iniciada uma década atrás, que alcançou o auge em 2011. “O mercado fez, em 2012 e neste ano, um ajuste natural em relação ao excesso de oferta e à redução no ritmo da demanda. De toda forma, dificilmente, voltaremos a constatar expansões de dois dígitos”, prevê Luis Fernando Mendes, economista do Cbic.

Menor inadimplência

Depois dos frutos do novo marco regulatório, com a introdução de garantias que derrubaram a inadimplência e empolgaram os financiadores, novos saltos vão depender de ganhos de eficiência e custos menores, ressalta Mendes. “A demanda reprimida, sobretudo da classe média, somada ao farto crédito, impulsionou o setor por quase uma década. Mas era de se esperar uma acomodação para iniciar uma transição para um ritmo sustentável”, acrescenta.

Na sua opinião, a perda da produtividade da mão de obra vai exigir a introdução de novos materiais e tecnologias. “Um novo salto do setor vai depender de taxas de produtividade mais competitivas”, sublinha. Estudos do Banco Central (BC) mostram que há espaço de crescimento ao considerar a relação entre crédito imobiliário e PIB do país. Em 2013, o percentual deve chegar a 8%, um terço do que se vê na África do Sul, por exemplo.

O setor da construção civil no Distrito Federal espera dobrar o número de seus empreendimentos em 2014. “Neste ano, tivemos 18 lançamentos. Foi um número menor do que o do mesmo período no ano passado, mas, em contrapartida, o ritmo de vendas continua o mesmo de 2012”, observa Julio Peres, presidente do Sinduscon-DF. Na sua avaliação, os estoques já iniciaram uma vigorosa trajetória de redução, reforçando a perspectiva de recuperação dos negócios. “Isso nos leva a apostar na retomada dos lançamentos no ano que vem”, acrescenta.

“Os estoques cresceram demais e a velocidade de vendas reduziu”, conta Peres. Os lançamentos saíram de 84 em 2010, para 56 no ano seguinte e 38 no ano passado. Em 2013, foram só 18. “Quem comprou para revender com ágio, começou a sair do mercado. A valorização neste ano foi de 6%, abaixo da média, que tem sido de 10% ao ano”, diz. A falta de infraestrutura urbana, como ocorre no Noroeste, também pressionou os preços para baixo.