Rodrigo Neves participou de vistoria de obras de pavimentação e microdrenagem nos bairros Piratininga e Peixoto. Nova etapa será lançada na segunda quinzena de março

Rodrigo Neves vistoriou andamento das obras na Região Oceânica. Foto: Divulgação/ Luciana Santos

Construtoras investem no conceito com lançamentos no bairro do Recreio dos Bandeirantes

Cristiane Campos

Inovação é um item que não pode faltar no mercado imobiliário. Uma tendência já percebida em lançamentos no Recreio dos Bandeirantes são as unidades com entradas independentes. O modelo é ideal para adolescentes ou pais mais idosos, que precisam morar com os filhos, mas não abrem mão da privacidade.

O modelo pode ser encontrado no Enjoy Prime House, em construção pela Labes Melo no Recreio dos Bandeirantes Foto: Divulgação

“O Recreio tem potencial muito bom para essas construções. Temos percebido boa procura por estes imóveis e os resultados de vendas comprovam que o diferencial cativa os clientes”, afirma Mario Amorim, diretor geral da Brasil Brokers no Rio. O conceito pode ser visto, por exemplo, no Enjoy Prime House, já em construção pela Labes Melo. “O condomínio oferece projetos a todos os perfis de compradores. É o caso das casas tríplex com as entradas independentes. Conseguimos reunir tudo que as mansões da Barra têm, mas com uma metragem mais acessível se você levar em consideração os custos de se manter uma casa muito grande”, explica Eric Labes, diretor da cons

Lançamento da Leduca no mesmo bairro, o Outside é mais uma opção de imóveis com entradas independentes Foto: Divulgação

trutora.

A Leduca oferece o modelo em dois empreendimentos na região: Olimpia e Oustide. “Essas unidades se destacam pela exclusividade, por terem entradas independentes, piscina e espaço gourmet privativos e serem compostas por apenas duas residências. Buscam suprir uma demanda formada, principalmente, por quem deseja sair de um apartamento e morar em uma casa, a preços mais acessíveis”, destaca Paulo Marques, sócio-diretor da Leduca.

No caso do Olimpia, serão 30 edifícios para apenas duas famílias em cada prédio, com entradas independentes e elevador exclusivo. Já o Outside contará com 22 unidades com a tipologia.

Proprietários de ruas próximas ao estádio querem pedir até R$ 1.500 pela diária a turistas Foto: Cezar Loureiro / Agência O Globo

Lara Mizoguchi

Se tudo der certo, durante a Copa, a administradora Patricia Goulart, de 38 anos, o marido Ricardo, os dois filhos, um cachorro e uma calopsita deverão se mudar da casa onde vivem, em Vila Isabel, a três quilômetros do Maracanã, para a da mãe dela, no Riachuelo. A família pretende alugar o imóvel de três quartos durante o Mundial (entre 12/6 e 13/7) por R$ 25 mil, a quinzena, ou R$ 30 mil, o mês. Prática bastante comum no restante do mundo, aos poucos brasileiros abrem suas portas para turistas mediante uma compensação financeira.

O advogado especialista em Direito Imobiliário Hamilton Quirino explica que a Lei do Inquilinato prevê a locação por temporada, com duração máxima de 90 dias. Nesse tipo de aluguel não é necessário notificar síndicos. Mas um cadastro dos turistas pode ser feito, por segurança:

— O contrato pode prever multa para infrações contratuais, como não devolução no prazo, sumiço ou dano em equipamento ou instalação.

O empresário Vitor Martins, de 31 anos, e a mulher, Beatriz, de 29, pretendem alugar a cobertura de dois quartos com varanda, que fica a uma quadra do estádio, por R$ 1.500 por dia (R$ 45 mil o mês). Como precaução, uma faxineira de confiança irá ao imóvel três vezes por semana. Mesma tática a ser adotada por Patricia.

— Ela (faxineira) vai poder ver como estão as coisas — explica Vitor.

Alexandre Corrêa, vice-presidente de Assuntos Condominiais do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio), afirma, no entanto, que é fundamental ter bom senso:

— A segurança e o bom sendo têm que ser levados em conta. Não pode ter um quarto e alugar para dez pessoas.

‘É uma troca de culturas valiosíssima’

Alexandre Pereira, 29 anos, servidor público, morador do Maracanã

Tenho uma filha de outro relacionamento que, a cada 15 dias, passa o final de semana comigo. Ela dorme neste quarto (que será alugado). Os preços e os serviços subiram muito nos últimos três anos, e precisávamos engordar o orçamento familiar, para ajudar a pagar as contas. Gostamos de trocar experiências com viajantes. É uma troca de culturas valiosíssima. Disponibilizamos o quarto na Copa por R$ 420 (a diária).

REGRAS E CUIDADOS:

* É indispensável ter um contrato de temporada, com um inventário detalhado do que ficará no imóvel

* É importante solicitar caução – antecipando dois ou três meses de aluguel – como garantia. Se tudo estiver perfeito no momento da entrega do bem, o valor será devolvido ao locatário (inquilino). Se o imóvel estiver mobiliado, deve-se calcular o valor dos móveis e inclui-lo na caução

* Guarde ou retire os objetos pessoais. Faça um inventário, em duas vias, com tudo que ficou no imóvel. Uma cópia fica com o locador (dono), a outra com o locatário. O documento é usado para conferir se, no momento da entrega do imóvel, está tudo perfeito

* É necessário limitar o número de pessoas dentro do imóvel, para evitar bagunças e até multas do condomínio

* Um inquilino pode sublocar o imóvel ou um quarto alugado, durante este período, desde que haja permissão em seu contrato para tal

* O ideal é que a pessoa visite o bem, antes de fechar o negócio. Às vezes, o anúncio na internet e as fotografias podem não revelar a realidade do local

* O ocupante deve verificar, atentamente, se os equipamentos e as instalações estão funcionando, antes de receber as chaves

* Os inquilinos têm direito a usar todas as áreas comuns, já que deverão ser tratados como os outros moradores, devendo respeitar as normas previstas na convenção e no regulamento interno do prédio

* As multas deverão ficar a cargo do inquilino. Caso ele se recuse a arcar com elas, o valor da garantia (caução) poderá ser utilizado para pagá-las

* Síndicos, porteiros e moradores não precisam receber uma notificação sobre os inquilinos temporários, mas podem ser informados, por medida de segurança

Sites de busca: www.aluguetemporada.com.br; www.temporadarj.com; www.bomnegocio.com; www.olx.com.br; www.houseinrio.com.br e www.airbnb.com.br

Em um ano, alta do metro quadrado supera em quase dez vezes a inflação e se reflete no custo de vida

Nice de Paula

Direção do Cafeína vai fechar filial no Leblon, que teve aluguel reajustado de R$ 22 mil para R$ 30 mil FOTO: Divulgação

Os valores dos aluguéis de lojas em alguns bairros do Rio subiram quase dez vezes mais do que a inflação e são apontados pelos comerciantes e economistas como um dos grandes responsáveis pela alta dos preços da alimentação fora de casa e pelo fechamento ou mudança de endereço de algumas lojas tradicionais, sobretudo na Zona Sul da cidade. Pesquisa do Secovi-Rio mostra que em janeiro do ano passado o metro quadrado nos bairros do Flamengo e de Botafogo era alugado, em média, por R$ 88,25. No mês passado, o valor já era R$ 141,98, um salto de 60,88%. No Leblon e em Ipanema, esse valor subiu de R$ 128,94 para R$ 163,24, alta de 26,60%. No mesmo período, a inflação oficial do país, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) do IBGE, foi de 6,49%, os preços das roupas e calçados aumentaram 6,63% e comer na rua ficou 10,87% mais caro.

— O aumento do custo de locação é o principal responsável pelo aumento dos preços do vestuário e da alimentação e esse movimento não vai mudar de uma hora para outra. O Rio de Janeiro está sofrendo a inflação da Copa e depois vai continuar com a inflação das Olimpíadas — diz Daniel Plá, professor de Varejo da Fundação Getulio Vargas (FGV).

Padaria tradicional fecha

Dono da Armazém do Café, rede que tem cinco de suas sete lojas no Leblon e em Ipanema, Marcos Modiano diz que, além de toda a propaganda em torno do Rio, os preços dos imóveis comerciais foram pressionados pela queda dos juros no ano passado, o que levou proprietários a buscarem no aluguel o ganho que deixaram de ter com as aplicações financeiras.

—Houve uma explosão nos valores dos aluguéis comerciais e a gente está sofrendo muito na hora de renovar os contratos. Eu acabei de negociar um, em que o proprietário entrou com ação para rever o preço, eu respondi e no fim fizemos um acordo para aumentar 50%. Daqui a pouco Ipanema e Leblon só vão ter bancos ou lojas de grandes redes, porque as pequenas e tradicionais não aguentam pagar o aluguel estratosférico que estão pedindo — diz Modiano.

Foi exatamente o que o aconteceu com a confeitaria Martinica, que funcionava na esquina da Rua Visconde de Pirajá com Vinícius de Morais, em Ipanema. A padaria fechou as portas em dezembro e os proprietários colaram na porta do imóvel um cartaz com o seguinte texto: “Prezados clientes, é com muita tristeza que comunicamos que a loja fechará as portas no final de 21/12. Devido aos aumentos do aluguel, a loja não tem condição de suportar esse elevado custo e, por isso, se vê obrigada a tomar essa decisão. Resta-nos agradecer os 17 anos na vossa companhia”. Os proprietários não falam sobre os valores da negociação, mas as informações extraoficiais são de que o aluguel subiria de R$ 20 mil para R$ 80 mil.

Problema parecido está sendo enfrentando pelo Cafeína. A tradicional rede de gastronomia anunciou que pretende fechar a filial do Leblon por causa do valor do aluguel, como antecipou Cleo Guimarães na coluna Gente Boa. A direção da empresa informou não aceitar a proposta de aumento de R$ 22 mil para R$ 30 mil por mês pelo aluguel da loja, que funciona há nove anos na Avenida Ataulfo de Paiva. De forma geral, os contratos de aluguel comercial são firmados pelo prazo de cinco anos e, quando esse período termina, o valor pode ser revisto.

Em entrevista ao colunista George Vidor, publicada na última segunda-feira, o advogado Júlio Monteiro, responsável pela rede Megamatte afirmou que o valor do aluguel do ponto comercial ou a própria valorização do imóvel já está pesando mais no preço final dos produtos do que os gastos com mão de obra e compra de insumos.

Efeito dominó em outros bairros

O vice-presidente do Secovi-Rio, Leonardo Schneider, explica que os preços de locações nas áreas mais nobres da cidade, como Ipanema e Leblon, ficaram tão proibitivos nos últimos anos que fizeram com que muitas empresas buscassem outras alternativas não tão caras, tanto dentro da própria Zona Sul como no Centro. É isso que explica, segundo ele, a recente disparada dos preços no Flamengo e em Botafogo.

Por outro lado, a Barra da Tijuca, que fez muito sucesso há poucos anos, deixou de ser tão atrativa por causa dos problemas de mobilidade da cidade. Lá, chegou a haver queda de 1% nos aluguéis comerciais entre janeiro do ano passado e o mesmo mês deste ano. Da mesma forma, a Tijuca, que passou por um processo recente de valorização intensa com a chegada das UPPs, agora está devolvendo parte dos ganhos e registrou redução de 15% nos valores médios de locação.

— Os preços estão puxados. O valor de R$ 250 o metro quadrado para locação, como cobrado nas áreas mais desejadas, não é qualquer empresa, qualquer negócio que tem rentabilidade para pagar. E não é só o aluguel, tem as luvas que encarecem mais. O momento, porém, é de acomodação de preços, está começando a haver maior oferta, há mais imóveis disponíveis para locação — diz Schneider.

Um relatório divulgado pelo banco Itaú no começo do mês afirma que a rentabilidade dos investimentos em imóveis comerciais do país está com “tendência de aceleração desde o terceiro trimestre de 2012 e atingiu um crescimento de 18,2% em 2013 em relação ao ano anterior”.

NO SEGMENTO CLASSE A, IMÓVEIS VAZIOS JÁ CHEGAM A QUASE 19%

Há um ano, índice era de 12,5%. Mudança está associada a freio na economia e oferta maior

Acompanhando a disparada dos preços e as dificuldades dos empresários para pagar os aluguéis de imóveis comerciais, está crescendo o número de lojas e escritórios vazios. Pesquisa da Cushman&Wakfield, consultoria especializada em mercado imobiliário, mostra que a taxa de vacância de imóveis comerciais no Rio passou de 16% no terceiro trimestre do ano passado para 18,9% no quarto trimestre. Nos últimos três meses de 2012, o percentual era de 12,5%.

Os números se referem a empreendimentos classe A, ou seja, edifícios corporativos modernos, e não incluem, por exemplo, prédios com pequenas salas comerciais. O vice-presidente da consultoria, Marcelo da Costa Santos, diz, porém, que a tendência se repete no mercado em geral. É resultado do aumento da oferta de imóveis no momento em que a economia desacelerou.

— Historicamente, o varejo classe AA é o menos impactado na crise. Então, se está acontecendo isso nesse segmento, com certeza depois da alta da inflação, as classes B, C e D também estão se adaptando à nova realidade do país. Os alimentos subiram de preço, os serviços também. Na média, a população empobreceu, está com um sentimento mais pessimista e isso tem um impacto no varejo — diz.

Expectativa de eventos

O economista-chefe da Confederação Nacional do Comércio (CNC), Carlos Thadeu de Freitas, também observa um aumento no número de imóveis comerciais desocupados e acredita que seja reflexo da desaceleração econômica.

— A oferta de imóveis comerciais está crescendo, porque as empresas investiram muito e a demanda como um todo caiu. O Rio passou por expectativa de eventos por causa da Copa, todo mundo achando que ia vender muito, mas já está sentido uma freada no setor de óleo e gás.

Marcelo da Costa Santos, da Cushman&Wakfield, discorda que a alta dos aluguéis de imóveis comerciais do Rio seja resultado da simples especulação.

— Os preços estão diretamente relacionados com o valor que o ponto comercial gera para o varejista. Se a loja não for rentável, ela não comporta um preço elevado. Quando há distorções, os proprietários têm que se ajustar, mas se a área se elitizou ela fica mais valorizada. Os lojistas tradicionais vão ter que se reinventar — afirma o executivo.

Áreas comuns acessíveis por apenas uma unidade — fique ela na laje no térreo — não são exatamente algo incomum nos prédios residenciais da cidade. Em especial, nos mais antigos. Mas uma decisão tomada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no fim de janeiro, sobre um caso em São Paulo, jogou luz sobre um tema sempre polêmico: afinal, quais os reais direitos de quem tem o direito de uso de uma área comum do condomínio?

No caso em questão, o condômino do último andar ocupou o terraço por mais de 30 anos, com permissão tanto da especificação do condomínio, registrada no Registro Geral de Imóveis, como da convenção redigida em 1975. Mas não constava da escritura.

Ambos os documentos atribuíam a ele o direito real de uso da área desde que, em contrapartida, ele arcasse com os custos de conservação e limpeza do local. Sem, contudo, pagar taxa de condomínio pela área maior.

Até que, há cerca de dez anos, uma nova assembleia alterou o direito real de uso — que passa a estar ligado ao imóvel e não a seu proprietário — para direito personalíssimo. Ou seja, aquele que recai sobre a pessoa e não sobre o bem. Assim, apenas o atual proprietário do apartamento poderia usar o terraço e este direito não seria estendido a seus eventuais herdeiros ou compradores do imóvel. Além disso, foi instituída a cobrança de uma taxa condominial pelo uso da área.

Direito adquirido de não pagar

Inconformado, o condômino levou a briga para a Justiça e após o Tribunal de Justiça de São Paulo dar ganho de causa ao condomínio, o caso foi parar no STJ. Lá, a solução foi o meio do caminho. O direito personalíssimo foi mantido. Já a cobrança da taxa, não. A Quarta Turma do Tribunal considerou que após 30 anos usando a área sem pagar nada, o condômino já tinha direito adquirido.

— Acho que o STJ chegou a uma decisão plausível, de bom senso. É muito comum ver situações assim. As pessoas fazem um acordo, mas os anos passam, os condôminos mudam, e os que chegam têm interesses diferentes — diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio, lembrando que situações assim são mais comuns em prédios antigos que, ou não tem convenção, ou têm convenções ultrapassadas, omissas sobre situações assim.

No caso específico de São Paulo, o prédio foi construído na década de 1970 por um grupo de amigos. Na época, cada um teve direito a ficar com dois imóveis, que foram definidos por sorteio. E, justamente, para evitar problemas futuros, o direito real de uso da laje foi garantido já na especificação do condomínio (documento registrado em cartório que especifica todas as características do prédio) ao proprietário do último andar, já que a área só poderia ser acessada por uma escada do tipo caracol localizada dentro da unidade.

— Aquele grupo definiu que, apesar de ser uma área comum, a laje só seria passível de uso pelo dono do último andar. E que esse era um direito real e perpétuo. Como contrapartida, ainda se previu que ele pagaria pela impermeabilização da laje ao final da construção, além de ser o único responsável pelos gastos com conservação e limpeza da área. A assembleia, além de mudar essa regra, instituiu uma cobrança mínima de uma taxa condominial. Para uma área que não serve a ninguém, nem acarreta em gastos de luz e água para o condomínio já que não tem nem elevador — explica o advogado Caio Barbosa, um dos responsáveis pela defesa do proprietário, explicando por que pediu a anulação da assembleia.

Cada caso, uma sentença

O advogado Armando Miceli Filho, especialista em direito imobiliário, lembra que é preciso estar atento ainda ao que diz a escritura dos imóveis, e não somente à convenção.

— Se a área constar da escritura do imóvel, não há o que contestar. O seu proprietário pode até construir nela, desde que tenha autorização da prefeitura — ressalta Miceli. — Quanto à taxa de condomínio, acho justa a cobrança. Afinal, está usando exclusivamente uma área que seria de todos. Mas depois de 30 anos, o Tribunal entendeu que ele conquistou esse direito.

Além disso, é preciso ver caso a caso. Há situações em que a área comum só pode ser acessada por uma unidade, seja ela no primeiro ou no último andar. Em outros, a área tem acesso externo e poderia ser usado por todos. E se não houver qualquer previsão de uso dessas áreas na convenção ou na escritura, o mais comum é que os casos acabem mesmo no Judiciário.

— O STJ vem entendendo que não há problema no uso de área comum por um único condômino, desde que seu acesso seja feito por dentro da unidade. Agora, se ela poderia ser acessada por outros, e o dono de determinada unidade impede essa passagem, fechando uma porta, por exemplo, não pode — diz o advogado Jorge Passarelli.

Mas, e construir, pode?

Essa é outra questão que o direito de uso costuma suscitar. Mais uma vez depende do que diz a convenção. Algumas permitem, outras não. E quando não há nada sobre o assunto, é preciso ter autorização do condomínio que só é válida se houver aprovação, em assembleia geral, da unanimidade dos condôminos. Afinal, uma nova construção alteraria as frações ideais de todos os imóveis que deveriam ser, então, recalculadas. Até porque, a taxa de condomínio costuma ser definida de acordo com a fração ideal.

— Uma coisa é utilizar a área e outra coisa é construir. Normalmente, o direito de uso concedido impõe regras para construção de benfeitorias. Se a autorização de uso não estabelecer regras, é possível construir, desde que não atente contra a segurança do prédio, não altere a fachada e seja permitido pela legislação municipal — explica o advogado Armando Miceli.

Mas, antes disso, é preciso pedir outra autorização: à prefeitura. É que alguns prédios já têm previsão de uma construção maior em seu memorial. Neste caso, a prefeitura costuma autorizar a obra e cobra para isso uma contrapartida financeira: a chamada mais valia, que tem o valor determinado pela prefeitura de acordo com a localização do imóvel. A mesma regra vale para áreas do primeiro piso, ocupadas por apartamentos térreos, mesmo que elas não alterem o gabarito do prédio, e até para casos de fechamento de varandas. Mas tudo vai depender da legislação municipal.

— Muita gente não dá importância para isso, mas é fundamental. Pois a prefeitura pode até mandar demolir a benfeitoria, dando enorme prejuízo ao proprietário — lembra Miceli, ressaltando a importância de ter as duas autorizações. — Afinal, mesmo que esteja dentro da lei, o condomínio pode, sim, se opor às obras.

É que a concessão de licença de obras na prefeitura leva em conta apenas a legislação municipal, mas não a convenção do prédio. Então, se o condomínio considerar que a obra vai ferir o que está na convenção ou o direito de uso, ele pode impedir sua realização.