Adriana Aguiar

O consumidor terá mais segurança ao adquirir um imóvel. A 2a Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que a construtora, em caso de rescisão contratual de promessa de compra e venda, deve restituir imediatamente os valores recebidos, seja qual for o motivo do fim do negócio. O caso foi julgado como recurso repetitivo, ou seja, serve de orientação para os demais juízes.

Segundo a decisão, se a rescisão decorrer de atraso da construtora, os valores devem ser restituídos integralmente. Se o contrato for quebrado por desistência ou inadimplência do comprador, pode-se devolver apenas parte dos valores, a depender do caso concreto.

O caso julgado envolve um contrato firmado entre dois consumidores e a APL Incorporações e Construções. Segundo o processo, eles desistiram do negócio por não conseguir pagar o financiamento e foram à Justiça questionar uma cláusula de rescisão do contrato que determinava a restituição das parcelas somente no término do empreendimento.

A 3a Vara Cível de Florianópolis entendeu, porém, que a cláusula seria abusiva e determinou o pagamento imediato das parcelas, apenas com o desconto do que foi pago de sinal. A construtora recorreu ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJ-SC), que manteve a sentença. A discussão, então, foi levada ao STJ.

A Defensoria Pública da União, que participou como amicuscuriae (parte interessada) opinou pelo reconhecimento da jurisprudência, que prevê o pagamento imediato do que já havia sido quitado. A descontar somente os custos gerados ao incorporador, desde que devidamente comprovados.

O relator, ministro Luis Felipe Salomão, ao entender que há uma multiplicidade de recursos que tratam sobre esse tema, resolveu encaminhar o tema diretamente para a 2a Seção – responsável por consolidar o entendimento das turmas – e declarar o caso como recurso repetitivo.

Segundo Salomão, é de longa data a jurisprudência do STJ sobre o tema. Ele cita precedentes nesse mesmo sentido tanto na 3ª quanto na 4a turma, além de decisões individuais. De acordo com a decisão do ministro, apesar de não existir um dispositivo no Código de Defesa do Consumidor (CDC) que literalmente imponha a devolução imediata dos valores devidos, a norma optou pelo que ele chama de “fórmulas abertas” para denunciar cláusulas abusivas.

“Se for mantida hígida a mencionada cláusula, o direito ao recebimento do que é devido ao consumidor fica submetido ao puro arbítrio do fornecedor, uma vez que a conclusão da obra é providência que cabe a este com exclusividade, podendo, inclusive, nem acontecer ou acontecer a destempo”, diz no acórdão.

Segundo a decisão, a jurisprudência do STJ tem proclamado tais cláusulas como abusivas. Até porque, segundo os ministros, o construtor poderá “revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, obter vantagem com os valores retidos, além da própria valorização do imóvel, como normalmente acontece”.

Já com relação aos valores, Salomão entende que, se o contrato é rescindido por culpa do consumidor, quando não consegue pagar as parcelas ou desiste do negócio, devem restituídos imediatamente. Porém deve haver uma “calibragem” na quantia a ser devolvida. Ao analisar o tema, Salomão, afirma que o STJ tem adotado como parâmetro razoável a retenção do percentual de 25% sobre as parcelas pagas pelo consumidor. Assim, negou provimento ao recurso da construtora.

O advogado especialista em direito do consumidor Vinicius Zwarg, do Emerenciano, Baggio Advogados Associados, afirma que a decisão deve encerrar a discussão. “A jurisprudência do STJ avançou muito nesse sentido e hoje já existe segurança para dizer que esses valores têm que ser devolvidos de imediato”, diz.

Segundo o advogado, isso é resultado da aplicação literal do CDC, em vigor desde 1991. “Antes disso, valorizava-se o que as partes acertaram em contrato”, explica. Naquela época, segundo o advogado, era muito comum que o comprador recebesse apenas 30% ou 40% do valor pago e de forma parcelada. “Esses contratos eram feitos sem que houvesse um equilíbrio de forças. Há casos em que o comprador perdeu todo o valor investido.”

Para o advogado especializado em direito imobiliário Mário Cerveira Filho, do escritório Cerveira Advogados Associados, qualquer disposição contratual que estabeleça a devolução após o término da obra é abusiva. “Afinal de contas, a incorporadora pode vender o futuro imóvel imediatamente e usar o dinheiro para realizar a obra. Caso devolva o dinheiro do antigo comprador só após o fim da obra, terá trabalhado com dois financiamentos distintos para o mesmo imóvel”, afirma.

A previsão de devolução do dinheiro em parcelas também deve ser anulada, segundo Cerveira. “Quanto mais as obras progridem, mais aumenta o valor do imóvel. Portanto, caso o consumidor rescinda o contrato, a construtora não sofrerá nenhum prejuízo porque poderá vender o imóvel por um preço mais elevado e receberá os valores do novo comprador imediatamente”.

O advogado da APL Incorporações e Construções não foi localizado pela reportagem do Valor para comentar a decisão.

Chiara Quintão

A Even Construtora e Incorporadora tem capacidade financeira e operacional para lançar mais neste ano do que em 2013, de acordo com o diretor financeiro e de relações com investidores da companhia, Dany Muszkat. A decisão se irá crescer ou não será tomada no segundo semestre, de acordo com o executivo, quando os novos projetos estarão concentrados.

A Even não tem guidances de lançamentos para 2014. No ano passado, o Valor Geral de Vendas (VGV) de lançamentos somou R$ 2,4 bilhões. O executivo ressaltou que se for tomada a “eventual decisão de crescimento”, não será em patamar “absurdo”.

A companhia espera gerar caixa em 2014, conforme Muszkat. No quarto trimestre, a Even consumiu caixa de R$ 29,9 milhões e, no acumulado do ano, gerou R$ 3,7 milhões (sem considerar dividendos). A destinação dos recursos caso a empresa gere, de fato, caixa neste ano ainda não está definida. “Poderemos distribuir [dividendos], aplicar em novos negócios ou ter um misto dos dois”, diz Muszkat, ressaltando que a questão será apresentada ao conselho de administração e que a decisão dependerá das oportunidades do momento.

Neste ano, a Even projeta entregar o VGV de R$ 1,8 bilhão. Em 2013, os 31 projetos entregues corresponderam ao VGV de R$ 1,4 bilhão, levando-se em conta o preço de venda na época do lançamento. O valor superou o esperado pela companhia.

Muszkat destacou que a Even conseguiu ter “bom volume de lançamentos e vendas no quarto trimestre”. A empresa teve recorde de vendas de R$ 721 milhões no quarto trimestre e de R$ 2,1 bilhões no ano.

No acumulado do ano passado, o lucro líquido da Even subiu 10% em relação a 2012, para R$ 282,88 milhões. Na comparação dos dois intervalos, a receita líquida da empresa caiu 2,1%, para R$ 2,458 bilhões.

A margem bruta ajustada da companhia cresceu de 31,8% em 2012, para 33,5%. Neste ano, a margem bruta tende a ficar próxima ao patamar de 2013, segundo Muszkat. “Finalizamos a entrega de empreendimentos lançados em 2008, cujas margens eram um pouco menores, e estamos mais assertivos no nosso custo”, conta. O executivo ressalta que a margem a apropriar fechou o ano em 35,1%.

Ontem, a Even anunciou que seu conselho de administração aprovou programa de recompra de até 11,188 milhões de ações ordinárias, o correspondente a 4,8% dos papéis da companhia em circulação no mercado. A recompra ocorrerá até 24 de fevereiro do ano que vem.

“As ações poderão ser utilizadas para o programa de incentivo a longo prazo, cuja primeira concessão ocorrerá no segundo trimestre deste ano”, diz o diretor de relações com investidores. Outras possibilidades de uso dos papéis a serem recomprados são planos de stockoptions que vencem em 2014 ou cancelamento de ações em tesouraria.

Enquanto rezamos para que o nível dos reservatórios não caia, a Dinamarca comemora recordes de energia renovável. O dia 1 de dezembro de 2013 entrou para a história como o primeiro em que o país foi 100% abastecido por energia eólica. Os ventos forneceram 50% de toda a eletricidade no mês de dezembro, chegando a 68,5% na semana do Natal.

Sem alternativas arquitetônicas e urbanísticas para se proteger de grandes enchentes, ondas de calor e outros efeitos das mudanças climáticas, centros urbanos poderão entrar em colapso

Bolívar Torres

A transformação é complexa, mas obrigatória. Nas próximas décadas, ao que tudo indica, o Rio e todos os centros urbanos do planeta serão obrigados a conviver com consequências inevitáveis das mudanças climáticas, como temperaturas extremas, chuvas cada vez mais torrenciais e grandes inundações. Se eventos antes excepcionais se tornarem de fato corriqueiros, as cidades despreparadas correrão o risco de entrar em colapso. Imagine enchentes constantes inundando estações de metrô e hospitais, bairros superpovoados por realocações mal planejadas e um sol mais agressivo a cada verão. Como a maior parte da atual infraestrutura não foi originalmente pensada para suportar este impacto, a palavra do momento é adaptação. Não há tempo a perder: ou as cidades reinventam seu desenho urbano ou os prejuízos serão ainda maiores.

— Diversos estudos mostram que o custo será menor se as cidades anteciparem as mu danças que virão nas próximas décadas, em vez de esperarem por elas — lembra o climatologista Carlos Nobre, secretário do Ministério da Ciência, Tecnologia e Inovação (MCTI) e membro do Painel Intergovernamental sobre Mudanças Climáticas (IPCC) da ONU.

Cada cidade pede uma estratégia diferente, por isso a necessidade de se mapear as diferentes vulnerabilidades. No caso do Rio, um aumento do nível do mar, por exemplo, significa ria a realocação de pelo menos 500 mil pessoas. Mesmo que a elevação demore algumas décadas para acontecer, um trabalho de adaptação nos sistemas de diques e na mudança das ocupações próximas ao oceano não é nada trivial. A cidade conta hoje com 13 mil famílias em áreas de risco — segundo cálculo da prefeitura — e este número só deve aumentar no futuro. Em 50 ou 100 anos, a água deverá engolir diversas áreas ocupadas, mudando completa mente a paisagem da cidade. Já em capitais como São Paulo, porém, as alterações climáticas já podem ser observadas neste momento, com o aumento do volume e da frequência das chuvas sendo provocados pela intensa urbanização.

— São Paulo é um caso pedagógico — opina Nobre. — Décadas atrás, a cidade não tinha pensado sua infraestrutura para fenômenos de chuvas mais intensas, e os alagamentos não param de crescer. Nos últimos anos, São Paulo trabalhou com medidas imediatas e emergenciais, e agora entendeu que é preciso uma alteração profunda na infraestrutura. É muito complexo pensar uma cidade de forma diferente, não apenas do ponto de vista de saneamento, mas também da mobilidade.

Para Alisson Barbieri, professor adjunto do Departamento de Demografia da Universidade Federal de Minas Gerais, as políticas de adaptação são incipientes no Brasil, e não mobilizam a sociedade como deveriam.

— Na academia, existem algumas iniciativas como o mapeamento de vulnerabilidade às mudanças climáticas. Rio e São Paulo já mostram algum movimento, mas não se veem medidas concretas e estratégias abrangentes incorporadas nos planos diretores das cidades para as próximas décadas.

Segundo Barbieri, a cultura brasileira continua sendo a de concretagem do leito dos rios, o que vai na contramão das mudanças previstas. A constante impermeabilização do solo também aumenta a possibilidade de inundações, e intensifica as ondas de calor. Mas a reordenação, lembra o demógrafo, não deve ficar restrita a questões tecnológicas:

— Daqui a 40 anos, a população brasileira tende a ter um melhor nível de renda, ocupando o espaço de forma mais intensa, com maior consumo de água e eletricidade. E preciso medir este impacto. Também teremos uma população mais envelhecida, mais vulnerável ao calor.

As principais cidades do mundo já fazem investimentos pesados para adaptar suas estruturas. No ano passado, Nova York lançou um plano de US$ 19,5 bilhões para se proteger dos eventos extremos, que inclui a construção de paredes removíveis contra as inundações e de casas e hospitais à prova d’água, além do fortalecimento de diques e uma reforma do sistema de esgotos.

Segundo o assessor especial do gabinete do prefeito do Rio de Janeiro e gerente do Programa de Desenvolvimento Sustentável, Rodrigo Rosa, a capital fluminense é a primeira cidade brasileira a ter desenvolvido um plano concreto de resiliência. Entre as recentes iniciativas, ele cita o projeto de obras para o controle das enchentes na região da Grande Tijuca, que já inaugurou o piscinão da Praça da Bandeira, e um novo sistema de drenagem para conter a elevação do nível do mar na zona portuária, O investimento na contenção de encostas subiu de US$ 41,1 milhões em 200 1-2008 para US$190,65 milhões em 2009-2013, mas Rosa admite que não é fácil implantar uma política de prevenção no Brasil.

— A cultura brasileira ainda é reativa, acha que o país é abençoado por Deus, não tem eventos naturais de grande proporção. Com isso, acaba criando uma cultura de falta de preparação — diz o assessor.

Ao longo do século 20, não apenas o meio ambiente foi maltratado. Vítima da falta de planejamento e da urbanização violenta, as cidades também sofreram com a ocupação de encostas, a falta de espaços públicos sombreados e de vegetação urbana, entre outras agressões. Agora, elas passarão pelo mais duro teste com o aumento de fenômenos extremos.

— Assim como já estamos focados na questão do verde, também deveríamos pensar num ambientalismo cinza, voltado para os centros urbanos — avalia Valter Caldana, arquiteto e urbanista, diretor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie. — A cidade precisa ser considerada um ecossistema à parte. E quanto mais o maltratamos, mais ele nos maltrata. Tanto que já está entrando em colapso no mundo inteiro.

Segundo Caldana, a solução não passa apenas por adaptações radicais. Estudos indicam que intervenções urbanas pontuais podem fazer diferença. Um controle da insolação, que privilegie calça das em zonas de sombra, e uma maior arborização das cidades são armas simples e eficientes para proteger a população do aumento das temperaturas.

— Algumas medidas são sistêmicas — diz Caldana. — A vegetação cria um microclima fundamental para amenizar o calor. Não se pode sair cortando árvore de norte a sul do país como se faz hoje. O verde hoje perdeu a competição para os fios de energia, que mais do que nunca precisam ser enterrados. Nas regiões periféricas de Rio e São Paulo, há bairros sem uma única árvore.

Outra alternativa é recuperar algumas técnicas da arquitetura moderna brasileira, que décadas atrás já sabia tirar partido do clima natural. Assim, seria possível economizar a energia gasta em climatizações artificiais.

— Hoje se assiste a uma reprodução contínua e a crítica das mesmas soluções tipológicas de arquitetura. Parece carimbo. E o império de uma mesma lógica, um mesmo padrão, com condomínio fechado impermeabilizado e espaços coletivos transformados em salas de ginástica — lamenta Eunice Helena Abascal, professora adjunta da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie.

Especialista em história da arquitetura, Eunice defende uma relação mais cuidadosa entre o ambiente construído e as áreas livres. Entre as soluções sustentáveis criadas pelos arquitetos modernos estavam o quebra-sol, utilizado na fachada do edifício para impedir os efeitos da insolação no seu interior, e a ventilação cruzada (janelas e portas colocados em paredes opostas, no sentido dos ventos locais, permitindo a entrada e a saída do ar). Mas o equilíbrio entre a rentabilidade de uma obra e a busca de soluções sustentáveis também depende de uma escolha de materiais adequados à nossa realidade climática.

— Não é condenar o concreto a priori, mas pensar em soluções arquitetônicas mais articuladas e na especificação dos materiais, que podem ser tijolos ou cerâmicas.

Na guerra contra as ilhas de calor, a eficiência dos telhados verdes não é unanimidade entre especialistas. Uma tese de doutorado do geógrafo Humberto Catuzzo, da Universidade de São Paulo, contudo, comparou dois edifícios na região central da capital paulista: o Conde Matarazzo, com telhado verde; e o Mercantil/Finasa, com cobertura somente de concreto. De acordo com a pesquisa, o ar acima do telhado com a cobertura vegetal chegou a ficar 5ºC mais frio e a umidade relativa do ar 16% maior. Outra vantagem do telhado ver de, segundo o geógrafo, é o seu papel na contenção das enchentes.

— As áreas vegetadas retêm por mais tempo a água da chuva, retardando o escoa mento para as galerias de água pluvial, pois a água da chuva penetra no solo da cobertura por meio da vegetação (a qual também faz uso da água), diferentemente do telhado de concreto em que a água cai e escoa instantaneamente para os coletores de água pluvial — explica Catuzzo.

AS MUDANÇAS NECESSARIAS

INFRAESTRUTURA. Maior número de construções verdes, modernização de prédios, fortalecimento de diques, investimento em contenção de encostas, construções de paredes removíveis, reforma do sistema de esgotos e dos sistemas de drenagem.

REALOCAÇÕES. No caso do Rio, um aumento do nível do mar significaria a realocação de pelo menos 500 mil pessoas. Em 50 ou 100 anos, a água deverá engolir diversas áreas ocupadas, mudando completamente a paisagem da cidade, o que exige um reassentamento abrangente da população.

PROVISÃO DE ÁGUA. Secas constantes e reservas em declínio exigem uma reformulação de determinados projetos hídricos para abastecer as cidades.

URBANISMO. Restauração de pântanos, dunas de areia, controle de insolação, mais espaços sombreados, maior arborização, parâmetros mais responsáveis para a impermeabilização dos solos com o objetivo de evitar enchentes, sistemas de alarme e planos de evacuação.

ARQUITETURA. Décadas atrás, os arquitetos modernos brasileiros já haviam oferecido soluções sustentáveis para a climatização natural. Recuperar o uso de quebra-sol e da ventilação cruzada ameniza o calor.

TELHADOS VERDES. Pesquisas indicam que o uso de vegetação sobre uma camada impermeável nas coberturas de residências podem deixar clima mais frio e aumentar a umidade relativa do ar.

CORREDORES VERDES. A ampliação de coberturas vegetais, por vários edifícios e parques, podem ser interligadas. Isso criaria uma ponte entre os centros urbanizados e as áreas verdes naturais, fazendo com que espécies de animais e vegetais possam transitar por esse espaço.

Linha 4

O vereador Carlo Caiado (DEM) enviou à Comissões de Transporte da Alerj pedido para que as obras da Linha 4 do Metrô sejam estendidas até terminal Alvorada. Segundo ele, moradores da Barra não querem que o trajeto chegue ao fim no Jardim Oceânico.