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Urban Observatory – uma plataforma comparativa entre cidades de todo o mundo

Numa época caracterizada pela comunicação e transmissão rápida de dados, os avanços tecnológicos (comumente através de objetos de consumo fetiche) nos proporcionam cada vez mais uma enorme quantidade de informações sobre os mais variados assuntos. Entretanto, neste desenfreado deslocamento de dados, a veracidade dos mesmos passa, por vezes, despercebida; algo bastante comum quando buscamos informações sobre cidades e espaços urbanos em geral.

 

Buscando unificar estas informações – solucionando, assim, o problema de dados incertos – e com foco na comparação entre estes dados sobre as cidades, Richard Saul Wurman (criador do TED), em conjunto com Jon Kament (Radical Media) e Jack Dangermon (Esri) criaram o Urban Observatory, uma plataforma que possibilita a comparação entre (até o momento) 16 cidades ao redor do mundo em categorias como trabalho, movimento, pessoas, público e sistemas.

 

O observatório foi lançado fisicamente durante a Esri International User Conference 2013, e percorrerá ainda algumas cidades. Contudo, a plataforma online pode ser acessada por qualquer pessoa, que pode, inclusive, inserir dados de sua própria cidade, contribuindo, assim, para a continuidade do projeto.

Assim começamos há 40 anos

Em meados de 1973 o Brasil ainda vivia em lua de mel com o chamado “milagre econômico”, situação que proporcionou ao país crescimentos anuais muito próximos daqueles que a China passou a exibir nos últimos anos e que só viria a mudar com a crise do petróleo desencadeada pela Guerra do Yom Kippur em outubro daquele ano. E que mergulhou o Brasil em 20 anos de baixo crescimento e alta inflação.

Vivia-se então em pleno sonho do “Brasil Grande” e foi neste meio ambiente que arquitetos dirigentes de 22 escritórios de arquitetura (*) se reuniram em São Paulo, na rua Bento Freitas, nº 306,  numa segunda-feira, 18 de junho, para discutir questões ligadas ao setor e traçar rumos para os escritórios de arquitetura numa economia então em pleno uso de suas potencialidades e que já havia perdido um pouco de sua timidez de país periférico.

Nascia assim a Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura, inicialmente ABEA, hoje AsBEA, com o objetivo, como está em sua ata de fundação, de “a) cultivar as relações entre escritórios de arquitetura do país e os profissionais da arquitetura; b) postular e amparar perante as autoridades e os poderes públicos, os legítimos interesses de seus associados, visando o desenvolvimento das atividades próprias e da arquitetura e urbanismo do país; c) proporcionar assistência técnica e jurídica a seus associados.” (ver na íntegra)

“É uma história de muitas lutas, muitas dificuldades, mas também de muitas conquistas. E é esta trajetória que vamos começar a contar a partir de agora, numa homenagem aos colegas pioneiros e a todos aqueles que, com sacrifício, dirigiram esta entidade e a fizeram ficar de pé, cada vez mais atuante e mais forte.” – diz Eduardo Sampaio Nardelli, atual presidente da AsBEA.

(*)
Flávio Marinho Rego & Luiz Paulo Conde Arquitetos
M. Roberto Arquitetos S/A
Pontual Associados Arquitetos Ltda
Wit Olaf Prochnik Arquitetura e Planejamento
H.J. Cole Associados S/A Planejamento Empreendimentos
Henrique Mindlin Associados
Botti Rubin Arquitetos S/C Ltda
Maurício Tuck Schneider Arquiteto S/C Ltda
Jorge Wilheim Arquitetos Associados Ltda
Escritório Técnico Júlio Neves S/C Ltda
Croce, Aflalo & Gasperini Arquitetos Ltda
Rino Levi Arquitetos Associados Ltda
Ícaro de Castro Mello Arquitetos Associados
Bonilha & Sancovski Arquitetos S/C Ltda
Arquiteto Joaquim Guedes e Associados
Rosa Grena Kliass Paisagismo, Planejamento e Projetos Ltda
Arquiteto Roger Zmekhol e Associados S/C Ltda
Jorge Zalszupin Arquitetura e Construções Ltda
R.M. Arquitetos Ltda
E.A. Equipe Arquitetos S/C Ltda
Pluric Escritório Pluricurricular de Projetos
Severiano Mário Porto Arquitetos Associados

Loteamento entra no radar dos investidores

O segmento de loteamentos tem atraído a atenção de novos participantes, sejam incorporadoras com atuação tradicional na área residencial ou fundos de investimento. As margens mais elevadas que as de incorporação são o principal estímulo a esse apetite.

O segmento ganhou visibilidade no processo de definição pela Gafisa dos rumos de Alphaville Urbanismo, que culminou na venda de 70% da empresa de loteamento para as gestoras de fundos Pátria e Blackstone, por R$ 1,4 bilhão.

As maiores margens em loteamentos resultam da menor necessidade de investimentos para a obtenção do produto final a ser comercializado. São necessários aportes para infraestrutura, mas não para construção de empreendimentos.

Os riscos de execução e de estouros de orçamentos são inferiores aos dos projetos residenciais, e os terrenos são adquiridos, em geral, por meio de permuta.

Embora considerado promissor, o segmento tem forte barreira de entrada: o ciclo longo, resultante, principalmente, dos prazos necessários para aprovação dos projetos.

Outro fator desfavorável, segundo o mercado, é a restrita oferta de crédito. Ainda assim, o segmento tem recebido novos investimentos, direcionados tanto à compra de participação em empresas quanto à aquisição de carteiras.

Segundo o empresário José Batista Júnior, dono da JFG Construções e Participações, o interesse em loteamentos cresce com a busca por investimentos de maior rentabilidade e com a necessidade de organização urbana.

Neste ano, a JFG comprou o controle da loteadora BRDU – Brasil Desenvolvimento Urbano, focada em loteamentos residenciais para as classes C e D em cidades de médio porte, da qual já era parceira em alguns projetos. O investimento foi feito pelo empresário e não pela JBS, da qual Junior é um dos donos.

Parceira da BDRU em projetos desde fevereiro de 2012, a gestora de fundos de private equity VBI Real Estate foi uma das concorrentes à compra de Alphaville. Interessada na combinação de segmento atrativo, com a marca Alphaville, a VBI ofereceu R$ 1,85 bilhão por 100% da loteadora. “Investimos no mercado imobiliário. Com uma produtora de terrenos, teríamos muita competitividade”, diz Rodrigo Abbud, sócio-diretor da VBI.

No momento, nenhuma aquisição de loteadora está no radar da VBI, segundo Abbud. No segmento de lotes, a gestora de fundos – que também investe em shopping centers, escritórios, galpões e na área residencial – tem focados atenções em projetos e estruturação de dívida.

A VBI está em via de assinar a compra de carteira de recebíveis R$ 60 milhões de loteadora que atua no Norte e no Nordeste. A intenção é estruturar certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e vender esses títulos no mercado. Em projetos, a VBI só fará aporte quando avaliar que há demanda, conforme Abbud.

O menor crescimento econômico se reflete na demanda por lotes, mas as vendas dos produtos continuam ocorrendo, segundo o sócio-fundador da gestora de fundos de private equity Hemisfério Sul Investimentos (HSI), Maximo Pinheiro Lima.

A HSI controla a Cipasa Urbanismo – que representa 15% da carteira – e também participou da disputa por Alphaville. O executivo não informa quanto a HSI ofereceu pela loteadora e diz não estar de olho em aquisições.

Os planos de crescimento da Cipasa são expressivos. A projeção é que o Valor Geral de Vendas (VGV) dos projetos lançados pela loteadora, em 2013 e 2014, some R$ 1,2 bilhão (parcela própria) nos dois períodos juntos, ante os R$ 360 milhões do ano passado.

Lima não demonstra preocupação com o aumento da concorrência. “Quem entrar hoje não vai ter o produto por muitos anos, vai demorar para chegar onde estamos.”

Como os loteamentos são, em geral, afastados das áreas centrais, a disputa por clientes na mesma região é menor, segundo o analista de construção civil da BES Securities, Eduardo Silveira.

Ele afirma também que, devido aos valores médios dos terrenos inferiores aos que são destinados aos empreendimentos residenciais, há menos “ânsia” para girar o ativo, o que reduz a chance de excesso de oferta.

Trata-se de setor para “especialistas”, conforme o diretor superintendente da Damha Urbanizadora, José Paranhos. “O segmento de loteamentos demanda inteligência instalada muito grande.

Não há linhas de financiamento estruturadas, e as aprovações são complicadas”, diz Paranhos. Segundo ele, a Damha vai encerrar o primeiro semestre com fatia de 60% a 65% da meta de lançamentos de R$ 700 milhões para o ano cumprida.

Em 2012, as incorporadoras Rodobens Negócios Imobiliários, MRV Engenharia e Rossi Residencial anunciaram a criação de loteadoras. A Cyrela Brazil Realty não criou uma empresa em separado, mas pretende aumentar a participação do segmento em seus negócios.

Segundo o principal executivo da Cyrela em loteamentos, Marcelo Puntel, a estimativa é que o VGV próprio a ser lançado em 2013 some R$ 180 milhões, o triplo do ano passado. O VGV total esperado é de R$ 290 milhões.

A Cyrela lançou, no semestre, um projeto de lotes em Uberlândia (MG), de R$ 100 milhões, no qual tem 60% de participação, e outro na Região Metropolitana de Campinas, com VGV de R$ 130 milhões e a parcela da empresa de 30%. O primeiro foi totalmente vendido em cinco horas, e o segundo, em 25 dias. A Cyrela, que financia a compra de lotes, planeja securitizar os recebíveis.

Nesta semana, a JHSF apresentou a clientes loteamento no bairro Cidade Jardim, na zona Sul de São Paulo. O Bosque Cidade Jardim, ainda não lançado, tem 33 terrenos de 435 m2 a 1,139 mil m2.

Em outro empreendimento da JHSF, o Fazenda Boa Vista, o segmento também tem ganhado participação. Nas novas fases do Boa Vista, os lotes responderão por 80% a 90% do VGV, e as vilas pelo restante, situação inversa a quando o projeto começou a ser lançado, em 2007.

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