Entrevista com o presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura, AsBea, Vicente Giffoni.

“O intercâmbio e a integração devem ter como balizadores a visão de que trata-se de um processo de mão dupla, em que a presença das empresas estrangeiras seja exercida assim como a nossa presença no mercado internacional, com regras e princípios claros, porém com uma visão contemporânea de regulação e concorrência de mercado”, avalia Vicente sobre a presença de escritórios estrangeiros no mercado de trabalho brasileiro.

As transformações sofridas pela categoria são enormes, em todos os sentidos. A destacar o posicionamento do arquiteto e do urbanista perante os processos de renovação urbana e de estruturação das cidades, como também perante a sociedade civil e na retomada de liderança das questões projetuais, como também na inovação tecnológica e nos processos construtivos. A criação do CAU, ainda recente, é uma conquista cujos reais significados e conseqüências estão apenas começando.

Com a evolução dos avanços tecnológicos e de computação gráfica, todo o processo que envolve a cadeia produtiva e os projetos complementares, sob coordenação do arquiteto, ganhou agilidade e transparência liberando o tempo dedicado à atividades como criação e relação com o cliente, bem como incremento da qualidade arquitetônica final.

Com profundo otimismo, porém ressaltando a importância e necessidade de os profissionais estarem conscientes das demandas que a nova legislação e regulamentação das NBRs específicas vão ocasionar no nível de compromisso e responsabilidade do arquiteto no produto final arquitetônico, em especial na qualidade da obra e das especificações de materiais e soluções tecnológicas, cuja coordenação cabe ao arquiteto e por ele deve ser exercida.

Devemos ter posição que seja coerente com o processo inexorável de globalização da arquitetura e de mercado. O intercâmbio e a integração devem ter como balizadores a visão de que trata-se de um processo de mão dupla, em que a presença das empresas estrangeiras seja exercida assim como a nossa presença no mercado internacional, com regras e princípios claros, porém com uma visão contemporânea de regulação e concorrência de mercado.

Em um primeiro momento isso não deveria ocorrer, o CAU deveria ser fortalecido como principal atividade de representação da categoria, porém categorias como lighting designers, arquitetos de interiores e paisagistas deveriam ter responsabilidades e interesses específicos reconhecidos.

A própria formação e competência dos profissionais, bem como a regulação do mercado, deveria nortear e balizar esse sombreamento.

O ensino de arquitetura, além das modificações intrínsecas e inerentes a própria compatibilização da atividade profissional contemporânea ao ensino, deve considerar que com o CAU a profissão atingiu um momento de maturação e crescimento onde os arquitetos passam a ter suas atribuições com mais clareza e a retomada de responsabilidades e funções que em nenhum momento deviam ter deixado de ser da categoria. O que estava confuso era a percepção do mercado e do público, potencializada pelo fato de arquitetos, engenheiros e agrônomos estarem erroneamente submetidos a um mesmo Conselho.

Cabe aos arquitetos e urbanistas a definição da melhor solução do ponto de vista projetual na escala do edifício e da cidade, o que não ocorreu de maneira apropriada por políticas e questões de financiamento inadequadas e não sincronizadas. Mesmo com a criação de programas como o “Minha Casa Minha Vida”, cujo desenvolvimento ficou muito mais ligado à indústria da construção civil do que aos arquitetos e urbanistas, essa retomada da liderança da categoria nessas políticas é imprescindível para o incremento na qualidade das cidades e habitações. Programas como “Morar Carioca”, “Rio Favela” e afins são um progresso apenas inicial, mas inequívoco.

Com a retomada econômica e a melhoria no mercado como um todo, novas demandas e oportunidades surgem naturalmente e a participação do arquiteto e urbanista passa a ser compreendida como essencial no processo. Cada vez mais a globalização contribui na melhora desta percepção e a atuação dos profissionais passa a ser valorizada e necessária, inclusive, para agregar valor aos empreendimentos.

Se por um lado, distinguimos perfeitamente as questões do público e do privado, a realização de concursos públicos de projetos, bem estruturados, transparentes e elaborados de modo à valorização da criatividade aliada ao conhecimento especifico, gera uma oportunidade de renovação e qualificação no universo do público. Por outro lado, a licitação dos projetos arquitetônicos e urbanísticos baseados puramente no critério de menor preço é uma profunda distorção que não considera nem a criatividade, nem as soluções tecnicamente inovadoras, nem a experiência profissional como vetores fundamentais para a escolha de projetos. No caso da iniciativa privada estes critérios, em linhas gerais, são observados e considerados de maneira natural e regulamentada pelo mercado.

Sergio Tauhata, Valor Econômico

O mercado costuma enxergar valor diferenciado em produtos sob medida, como roupas e móveis. E por que não um bairro inteiro? Embora a ideia não seja exatamente nova, projetos do gênero têm agradado incorporadoras e investidores – pelo menos por enquanto.

Uma nova onda de bairros planejados chega às metrópoles em um momento no qual o mercado imobiliário como um todo desacelera. Empreendimentos que reúnem infraestrutura projetada, como parques, vias de acesso e centros de lazer, além de condomínios residenciais, prédios comerciais, serviços, shoppings e até hotéis têm chamado a atenção de investidores em busca de renda ou ganhos com valorização.

Os mais recentes projetos vêm sendo comercializados com muita rapidez. A primeira fase do Jardim das Perdizes, empreendimento na capital paulista da incorporadora Tecnisa em parceria com a PDG, lançado em março com apartamentos de 159 m2 a 283 m2, teve 86% das unidades vendidas no primeiro fim de semana.

“Um dos maiores, o de 283 m2, foi o primeiro a ser vendido. Um cliente assinou o contrato no mesmo dia da visita”, afirma Mirella Parpinelle, diretora de atendimento da Lopes, única imobiliária que comercializa o empreendimento junto com as áreas de vendas das incorporadoras. “E são unidades com ‘ticket’ médio de R$ 1,5 milhão.”

O Parque da Cidade, projetado pela Odebrecht Realizações Imobiliárias (OR), gerou também alto grau de interesse. Em menos de uma semana, todas as 615 unidades comerciais da primeira fase foram vendidas.

O empreendimento lançado em setembro do ano passado no Brooklin, em São Paulo, reunirá torres comerciais, residenciais, shopping, hotel e um parque aberto ao público que integra todo o complexo.

Além do Parque da Cidade, a OR lançou mais quatro empreendimentos do gênero em Minas Gerais, Pernambuco, Rio de Janeiro e Bahia. O maior é a Reserva do Paiva, no Recife, implantado em uma área de 5,2 milhões de m2 e com 18 etapas a serem lançadas, uma a cada ano.

Na primeira fase, em 2009, foram vendidas 66 casas por valores entre R$ 1,5 milhão a R$ 4 milhões. O projeto prevê ainda a instalação de torres empresariais, shopping, um hotel e um resort, além de campo de golfe, marina, academia de tênis e de futebol.

“Cada etapa vai agregar um valor novo. Então o potencial de ganho é expressivo. Quanto antes se entra no projeto, maior o ‘upside’, ou seja, a margem de valorização”, afirma Paulo Aridan Mingione, diretor regional da Odebrecht Realizações.

A mesma estratégia é empregada no Jardim das Perdizes. Segundo Fabio Villas Bôas, diretor executivo técnico da Tecnisa, na primeira fase, o m2 chegou a ser inferior ao de bairros adjacentes. Mas, a cada etapa, o preço pode subir de acordo com a demanda e o desenvolvimento do projeto e “a tendência é a de superar a valorização média das áreas imediatamente vizinhas”.
Embora o potencial de valorização seja alto, os riscos de empreendimentos do gênero são justamente o de não haver demanda e de os preços caírem. “Quanto antes o comprador entra, mais exposto à possibilidade de algo dar errado ele fica”, afirma Luiz Paulo Pompéia, da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp).

Para o especialista, se houver alta excessiva dos preços, uma “bolha” localizada, por exemplo, há risco de prejuízo. “Há projetos com mais de uma dezena de edifícios. Será que a incorporadora consegue ocupar todos os apartamentos com valores acima de um milhão de reais?”.

Na visão de Pompéia, outro risco é de a percepção de valor não se confirmar. “No projeto, uma área de lazer pode parecer ótima, mas, dependendo do adensamento, pode estar subdimensionada. Além disso, a localização muitas vezes é vendida como diferencial e, na prática, acaba se revelando mais complicada.”

Apesar dos riscos, os bairros sob medida lançados nos últimos anos alcançam até 94% de ganho sobre regiões próximas, de acordo com levantamento da Fipe/Zap (ver quadro). Mesmo o Jardim das Perdizes, em apenas dois meses, acumula uma diferença positiva de 14%, comparado ao m2 da vizinha Perdizes.

De olho no potencial dos projetos planejados, investidores têm marcado presença entre os primeiros compradores dos empreendimentos paulistanos. De acordo com a Lopes, 10% dos clientes adquiriram mais de uma unidade na primeira etapa do Jardim das Perdizes.

Já no Parque da Cidade, 45% dos compradores dos espaços comerciais declararam ter adquirido o imóvel para locação, segundo a Odebrecht. E outros 25% revelaram que o principal motivo para fechar o negócio foi a perspectiva de valorização.

Na avaliação do presidente da Zap Imóveis, Eduardo Schaeffer, o surgimento desses complexos, que juntam comércio, moradia e serviços, deve ganhar força nos próximos anos.

“É uma tendência. São propriedades naturalmente mais valorizadas. O consumidor enxerga vantagens na organização, na segurança e na conveniência de resolver a vida lá mesmo”, afirma.

Vicente Giffoni, presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (Asbea-RJ), acredita que bairros planejados podem se valorizar até 40% acima de empreendimentos convencionais.

“Esses ‘lifestyles centers’, como são chamados no exterior, estão mais resguardados da deterioração urbana, porque os administradores têm domínio da qualidade da infraestrutura.”

Um casal – um advogado e uma engenheira – que comprou um apartamento no Jardim das Perdizes, mas pediu para não ser identificado, conta que o parque de 50 mil m2 previsto para ser instalado no centro do novo bairro foi “o principal motivo da escolha”. O advogado espera uma valorização de 20% quando a obra for entregue.

Um fator que reforça a demanda pelos bairros planejados é a escassez de terrenos nas metrópoles, pondera Pompéia, da Embraesp. “Em São Paulo, esses projetos são muito difíceis de acontecer. Jardim das Perdizes e Parque da Cidade são áreas raras dentro da capital”, afirma.

Segundo Pompéia, empreendimentos do gênero exibem como atrativo “uma urbanidade mais sensata”, como sistema viário planejado para atenuar o fluxo de carros e uma infraestrutura que traga mais conforto aos moradores.

“No bairro planejado, as pessoas sabem como a área vai ser no futuro. A previsibilidade se torna um fator importante para o cidadão decidir ir morar lá.”

Hoje a Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura do Rio de Janeiro  promove, no Planetário da Gávea, a partir das 17h30, o workshop sobre designer e light designer, com Guto Índio da Costa e Peter Gasper. Leia mais na agenda do Radar Decoração.

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